当法院持有抵押人的书面担保承诺和产权证书原件并要求抵押人偿还债务时，法院以抵押财产未登记为由驳回了其诉讼请求，抵押人利用这个机会将财产出售给他人。检察机关继续跟进和监督，解决了七年的私人贷款纠纷——
江苏省新沂市的李女士从未想过，她持有抵押人的书面担保承诺和房地产证原件，但法院以登记时设立房地产抵押为由驳回了要求抵押人偿还债务的请求。与此同时，抵押人将财产出售给他人。申请再审被驳回后，李女士向检察机关申请监督，七年的权利保护终于结束了……
最高人民检察院因监督成效突出，被列为典型民事检察后续监督案件。
出借45万元
房地产抵押担保埋隐患
2010年11月3日，正在工作的李女士突然被同事陈华（笔名）拉到角落里，说她的丈夫急需钱做房地产生意，想向李女士借10万元。热情的李女士很高兴同意了。考虑到陈华借的钱不小，担心还款得不到保证，李女士提出希望对方能提供财产担保。
用什么来保证自己？陈华突然想起了姐姐陈琼(化名)。陈琼和丈夫一直住在其他地方，但他们家乡有一所闲置的房子。
陈华和陈琼电话联系后不久，陈琼和丈夫赶回家乡，并在陈华的借据下写下书面承诺：我同意将产权证书借给李女士作为贷款抵押，并当场将产权证书原件交付给李女士。
在接下来的六个月里，李女士在陈华的要求下借了45万多元。每次陈华都会在借据中写下姐姐的财产作为抵押，并签署还款补充协议，同意如果陈华一个月内不还款，李女士可以把房子转让给自己的名字，或者直接出售财产……不仅如此，陈华还承诺，如果他违反了合同，自愿承担一切后果，即使财产被查封，也不会后悔。
李女士认为，有了借据和房地产抵押贷款双重保险，帮助同事也是一件好事。但她从未想过，正是这种先天不足的房地产抵押贷款让她走上了七年的权利保护之路。
债务逾期未还
抵押财产未登记引起纠纷
转眼间，时间到了约定还款的日子。李女士担心的事情发生了——陈华的丈夫生意失败了，借不到她的钱。陈华先是找借口拖延还款，然后干脆躲避，最后干脆关机失联。2013年2月，李女士起诉陈华和抵押人陈琼。在诉状中，李女士要求陈华偿还贷款本金45万元、利息3万元、违约金2万元。考虑到陈华可能无法偿还，李女士同时向法院提起诉讼，要求抵押人陈琼夫妇也对上述债务承担清偿责任。
在审判中，前同事上了法庭。李女士提出的借据和协议充分证明了陈华多次向李女士借款的事实，双方也确认了贷款金额、违约金和利息的计算。李女士要求陈华偿还45万元的贷款本金，得到了法院的支持。
李女士的诉讼代理人争论说，没有抵押登记只是使抵押作为物权没有建立，导致没有优先赔偿权，不能对抗善意第三方，但抵押合同建立并生效，抵押人应承担抵押合同的担保责任。
听取双方意见后，法院支持陈琼夫妇的意见，认为李女士的抵押权尚未设立，不能要求抵押人承担偿还责任。2013年7月，法院驳回了李女士对陈琼夫妇的诉讼请求。
债权人未经法院支持
申请检察机关监督
收到法院判决后，身心疲惫的李女士病重。病情缓解后，她意识到上诉期已经过去，不可能通过上诉翻案。
此时，李女士得知了一个让她更加愤怒的消息：在一审法院审理过程中，陈琼夫妇以16万多元的价格将涉案房屋转让给陈琼的弟弟陈兵（化名）。不久之后，陈兵以25万元将房产转让给了外人。这种行为使李女士坚定了决心要求解释。李女士向原审法院申请再审，要求撤销原审判决，驳回对陈琼夫妇的诉讼请求，并依法改判。2017年4月17日，李女士的再审申请因超过六个月的再审申请期而被原审法院驳回。
到目前为止，李女士可以尝试的各种救济方法都失败了。
2017年5月，当李女士经过一个社区的大门时，门口的法律志愿者和宣传板吸引了她的注意。正是这个非常偶然的机会让李女士知道，她也可以申请检察机关的监督。李女士的心重新点燃了希望。她立即来到新沂市检察院12309检察服务中心，向检察官讲述了让她心情不好的纠纷。
提请抗诉
抵押合同有效
在这种情况下，抵押权确实没有生效，李女士享有抵押财产的优先赔偿权。但陈琼夫妇向李女士交付了产权证书，并书面承诺，李女士也接受了双方之间的抵押担保合同已经建立并有效。陈琼夫妇可以预见，他们可能代表他们履行的债务是抵押财产价值范围的一部分。基于有效的抵押担保合同，李女士可以要求陈琼夫妇在抵押财产价值范围内对债务承担连带责任……新沂市检察院办案检察官吴红艳经过仔细审查询问，认为原判决适用法律有误。
经检察官联席会议和检察委员会讨论，新沂检察院于2022年4月12日向原审法院提出再审检察建议，指出抵押合同已成立生效，陈琼夫妇应在抵押财产价值范围内承担违约赔偿责任。
原审法院不采纳检察建议，理由是：从起诉、审判陈述和证据质证意见来看，李女士主张陈琼夫妇是抵押担保责任而不是违约赔偿责任，法院尊重当事人的处罚权，不应对陈琼夫妇是否应承担合同责任。
李女士作为债权人提出了诉讼请求，要求债务人陈华和抵押人陈琼共同承担偿还责任任。请求权的基础包括贷款关系和担保关系。根据当事人的请求，审查贷款合同和担保合同的建立和履行情况并不违反处罚原则。新沂市检察院认为，原审法院再审检察建议采用不当，决定跟进监督，并要求徐州市检察院抗诉。
跟进监督
再审改判抵押人的责任
徐州检察院审查此案后，认为陈琼夫妇提供抵押担保的意思明确，债权人李女士也接受了，双方达成协议，抵押担保合同对双方都具有约束力。原审期间，未经李女士同意，陈琼夫妇将未办理抵押登记的房屋出售给他人，造成无法收回的，应当承担违约赔偿责任。2022年12月，徐州市检察院向徐州市中级法院提起抗诉。经审查，徐州市中级法院作出民事裁定，指定新沂市法院再审此案。
2022年12月，新沂市法院作出再审判决，采纳检察机关抗诉意见，改判陈琼夫妇对陈华无法偿还的部分承担赔偿责任。
再审改判后，陈琼夫妇拒绝接受，提出上诉。2022年9月7日，徐州市中级法院驳回了陈琼夫妇的上诉请求。到目前为止，七年的纠纷终于解决了。目前，该案正在法院强制执行。
我们都认为没有希望。如果检察机关不继续跟进，就不会有这样的结果！在收到再审判决后，李女士和她80岁的父亲来到新沂检察院表示感谢。老人握住检察官的手，说话时流下了眼泪。眼泪很悲伤，但更兴奋和快乐……
■检察官说法
坚持不懈地做好民生小案
基层检察院民事检察部门处理的案件大多发生在群众身边，频繁发生。案件的社会影响往往不大，但对于涉案人员及其家属来说，这些小案件都是大案件。处理这些民生小案是对司法为民的最佳诠释。
在这种情况下，李女士的七年维权之路让人叹息。登记时设立房地产抵押权是法律的明确规定。然而，许多人仍然简单地认为，只要双方达成抵押担保协议，并交付房地产所有权证书，抵押立抵押权。但事实上，双方之间只建立了抵押担保合同。即使一方向另一方交付了房地产所有权证书，也只是履行合同，不会直接导致抵押权的建立。
原审法院驳回了李女士对抵押人的赔偿请求，因为抵押权尚未区分债权和物权。签订抵押合同和设立抵押权是两个不同的概念，成立生效的前提和条件也不同。抵押合同自双方达成协议意见之日起成立，房地产抵押需要办理抵押登记。抵押合同成立后，双方应当在违反合同时承担相应的赔偿责任。
本案中，原审法院基于误解，未采纳再审检察建议。检察机关依法要求上级检察院以抗诉方式跟进监督。最后，法院以涉案房屋的价值为限，对抵押人进行了再审。经过持续的跟进和监督，七年的纠纷终于转变，依法保护了债权人的合法权益。检察官还希望从本案中学习，提醒双方在达成房屋抵押合同时，必须及时办理抵押登记，以免像李女士那样陷入漫长的权利保护之路。
(江苏省新沂市检察院 武红艳）
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