东莞借款人到期不能还款后,贷款人是否可以直接以房地产债务偿还的形

随着经济生活的快速发展，社会对融资的需求越来越大，房地产抵押贷款已成为一种普遍现象。但借款人到期不能还款后，贷款人是否可以直接以房地产债务偿还的形式将房屋视为自己的？最近，深圳市坪山区人民法院审理了一起私人贷款纠纷案件，认定住房债务偿还协议没有法律效力，贷款人只能优先支付抵押财产。

借款 800 余万抵押物，逾期未还清的贷款人想占用房屋

2017 年 8 月，被告黎某向原告刘某借钱 8428938 元，双方签订贷款合同，约定贷款期限 2 2000年，被告同意将位于深圳市龙岗区某花园的房前市价) 300 1000元）转让给原告。贷款期限届满时，被告还清全部贷款的，原告将抵押财产转让给被告；被告未还清全部贷款的，原告根据市场评估价格定价抵押财产，自动转为抵扣被告欠原告部分贷款，部分被告未抵扣 3 必须在天内全部清偿。

2015 年 9 月，被告将涉案房屋转让给原告 2022 年 8 每月实际交付。贷款到期后，被告未能偿还贷款本金。 8428938 元和利息。原告随后向坪山法院提起诉讼，要求被告支付原告贷款本金 5428938 涉案房屋归原告所有，元及利息。

在审判过程中，法院向原告解释说，原告和被告在贷款合同中约定，被告未偿还债务的，所涉及的房屋归原告所有的合同条款无效。原告经法院解释后，变更诉讼请求，要求被告立即偿还贷款本金 8428938 元及利息，在债权范围内享有优先受偿权。

坪山法院判决 " 以房抵债 " 没有法律效力

合法的私人贷款受到法律保护。原告提供的收据、贷款合同、产权证书、贷款细节等证据可以证明与被告之间存在真实有效的私人贷款法律关系。法院支持原告要求被告立即偿还贷款本息的诉讼请求。

根据 2022 年 11 月 8 在日本发布的《全国法院民商审判工作会议纪要》中，" 债务人或者第三人与债权人签订合同，同意以债权人的名义将财产转让给债权人还债务，债权人将财产返还给债务人或者第三人，债务人未偿还债务，债权人可以拍卖、出售、折扣偿还债权，人民法院应当认定合同有效。合同规定债务人到期未偿还债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分无效，但不影响合同其他部分的有效性。当事人根据上述合同，已完成财产权利变更转让给债权人，债务人未偿还债务，债权人要求确认财产归其所有，人民法院不支持，但债权人要求参照财产拍卖、出售、折扣优先偿还债权，人民法院依法支持 " 之规定，原告要求平山法院支持涉案房屋折价、变卖、拍卖价在上述债权范围内享有优先受偿权的诉讼请求。

法官说：《民法典》重新分析了流押条款，以保护债权人的利益

法律禁止原告要求的到期无法偿还房屋债务。 " 流押条款 "。所谓流押条款，是指抵押权人和抵押人在合同中约定，抵押权人在债务履行期届满未清偿的，抵押物的所有权转让给债权人。《物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期抵押权人不得与抵押人约定，当债务人不履行到期债务时，抵押财产属于债权人。这是物权法禁止抵押双方设立流动抵押条款的强制性规定。

在许多情况下，由于经济困难，债务人将提供或要求第三方提供具有较低价值的财产担保价值的高价值债权。抵押财产未经折价或者变价的，抵押财产应当提前转让给抵押权人 ，在大多数情况下，它不利于抵押人或其他债权人，也违反了抵押权是变价受偿权的价值所有权。

即将实施的《民法典》不再认定流押条款为无效条款，而是作了特别解释。《民法典》第四百零一条规定，抵押权人在债务履行期届满前与抵押人约定债务人不履行到期债务时，抵押财产属于债权人的，只能依法优先赔偿抵押财产。本条款将原《物权法》关于流押条款的禁止性规定改为限制性规定，明确流押条款的法律后果：担保人在债务履行期届满前与担保人约定债务人不履行到期债务时，担保财产归债权人所有，债权人只能依法优先赔偿担保财产。《民法典》的规定有助于澄清实践中流押条款效力引起的争议，增加交易行为后果的确定性，更平等地保护抵押权人、抵押人和其他债权人的合法权益。

在本案中，原告不能直接要求法院确定其对所涉房屋的所有权，只能依法确定抵押所涉房屋的优先赔偿。抵押房屋经依法评估、拍卖等清算程序后，优先偿还原告贷款。

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