无论是银行贷款还是私人贷款，贷款人通常要求借款人提供财产担保，以确保借款人的资金能够偿还，其中一种常见的担保方式是房地产抵押。
房地产抵押不仅需要签订抵押合同，还需要到房地产登记部门办理抵押登记，设立抵押，债权人可以在担保债权金额范围内享有拍卖、出售、折扣的优先赔偿权。
在实践中，银行对抵押登记的规定非常严格，在正常情况下不能进行抵押登记。但贷款人没有金融贷款许可证，与贷款企业没有供应合同关系的，不能作为抵押权人办理房地产抵押登记。
然后，问题来了。
如果债权人和抵押人只签订了房地产抵押合同，但没有办理抵押登记，导致债务到期，债权人不能行使抵押房地产的优先赔偿权，抵押人还需要对债务承担连带责任吗？
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未办理抵押赔偿不赔偿
最高法院再审了这样的案件，一锤定音。
2014年3月，中信银行东莞分行与华丰盛公司签订了《人民币营运资金贷款合同》，同意中信银行东莞分行为华丰盛公司三次提供营运资金贷款7000万元。
中信银行东莞分行还与陈某华等三人签订了最高抵押合同，约定陈某华等三人以自有财产为华丰公司贷款提供抵押担保。
2011年6月29日，东莞市房地产管理局向东莞市金融机构发出《关于明确房地产抵押登记相关事项的函》(东房函〔2011〕119号）。
内容如下：东莞金融机构：由于历史遗留问题，我市有一些土地使用权人与房屋所有人不一致的房屋。上述房屋在申请所有权转让登记时，必须在办理前使房屋所有权与土地使用权主体一致。
陈某华等三人尚未取得抵押房屋占用的土地使用权证，因房地产所有权不一致，抵押房屋未办理抵押登记。
中信银行东莞分行向华丰盛发放了7000万贷款，但华丰盛未能按期偿还本息。
中信银行东莞分行随后向法院起诉，要求华丰盛公司归还全部贷款本金7000万元，支付贷款利息，并要求陈华等三人在抵押品价值范围内承担连带赔偿责任。
本案债务人华丰盛公司应向中信银行东莞分行偿还贷款本息无争议。但是，当陈某华三人抵押房屋未登记，抵押权未设立时，如何对债务人未偿债务承担责任存在争议。
经一审、二审，最高法院裁定再审、提审。
2
未偿债务赔偿的一半
经审理，最高法院认为，中信银行东莞分行与陈某华签订的最高抵押合同是双方的真实意图，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法有效。
虽然抵押品没有办理抵押登记，但这一事实并不影响抵押合同的有效性。依法设立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同履行各自的义务。不履行合同义务或者不履行合同义务的，应当依照合同或者法律规定承担相应的责任。
本案抵押权因未登记而未设立，中信银行东莞分行无法实现抵押权，客观存在损失。其损失范围相当于华丰盛公司未在抵押财产价值范围内偿还的债务金额，可以直接要求陈某华等三人按照合同赔偿。
同时，中信银行东莞分行未履行合理的审查和注意义务，无法设立抵押权也存在过错。
考虑到双方的过错程度和本案的具体情况，陈某华等三人在华丰盛公司未偿还债务的一半范围内，酌情认定为抵押财产价值，并向中信银行东莞分行承担连带赔偿责任。
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1.债权人与抵押人签订房地产抵押合同时，应及时办理房地产抵押登记，避免因未办理抵押登记而无法实现抵押权；
2.因抵押人过错未办理抵押登记的，债权人可以根据抵押合同向法院起诉抵押人，要求其在抵押财产价值范围内赔偿未偿债务的金额。
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