借钱不还，如何拍卖被执行人的唯一住房?当被执行人的房地产有质押,有租用,法院查封时搬离该怎么办?人民法院融合涉房地产网络司法拍卖疑难问题及经典案例以案释法让你出新招！
涉房地产法院拍卖五个经典案例
案例一
法律法规提醒
涉拍房子系债务人唯一住房，依据法律要求，执行法院能够对该房屋进行交易，但是需要为失信执行人预埋5-8年房屋租金。每一个房屋产权证只能做一个抵押贷款吗失信执行人不必误认为自身只有一套房，执行阶段，人民法院就也不会对该房屋实行。
案件详细介绍
某融资担保公司有限责任公司申请执行代某等一案，这个案件中，申请执行人是投资担保公司，代某系其中的一个失信执行人，在借款过程中将房产抵押拿了融资担保公司。案子执行中，深圳市门头沟区人民法院依规封查了代某户下坐落于昌平天通苑的房子，而且查清，代某户下有且只有该一套房子，并没有第二套房产，与此同时查清，代某与其说妈妈、外婆共同居住在该房屋当中，妻妈妈、外婆均年逾古稀，归属于之而养育的家属，故在拍卖以后，充分考虑周边及周边房产租赁的价钱，在负债没有得到全额的偿还的情形下，向其预留了20万余元房屋租金。
案例二
法律法规提醒
案件详细介绍
某工贸公司申请执行某建筑工程公司一案，执行中，深圳市门头沟区人民法院依规竞拍了失信执行人某建筑工程公司名下一座商业大楼，在竞拍前，已查清：该大厦在判决封查以前，早已设置有租用，有书面形式签订的合同，经现场勘察，某商业酒店一直在这里运营，且一直缴纳房租。该大厦最后交易量，在法院组织下，竞拍人与承租方达成一致：即租赁人再次运营，依照租赁协议向新屋主（购房人）付款房租。
实例三
法律法规提醒
涉拍房子系债务人唯一住房时，法院会给失信执行人6个月的缓冲期进行搬离工作中，房子拍卖后，没法马上腾退房屋，竞拍人必须忍受缓冲期。
案件详细介绍
曹某申请执行张某一案，失信执行人赵某某户下有且只有一套住宅，并没有第二套住房。案件执行的标识是九十万余元，所拍卖的房子以180万余元的价钱交易量，这样的情况下，使能够退回失信执行人90万元，也就不再可用预埋五到八年租金的条文。但由于失信执行人户下并没有第二套住房，深圳市门头沟区法院在拍卖公告中明确标明六个月的缓冲期。在判决拍卖后，向竞拍人确立释明，必须六个月后才能交货房子，竞拍人对此表示认可。
实例四
法律法规提醒
案件详细介绍
某银行办理实行某家居装修企业一案，深圳市门头沟区人民法院依规封查、评定、竞拍失信执行人名下一套房地产，在该房屋拍卖以后，竞拍人在规定时间内把全部账款交进人民法院，人民法院出具了拍卖判决，并且为竞拍人办理了房产过户。在竞拍人办理完房产过户以后，深圳市门头沟区人民法院勒令失信执行人将房屋折迁交货竞拍人。失信执行人未履行折迁交货责任，深圳市门头沟区人民法院依规贴到了腾退房屋公示，并且在公告中注明：折迁时不可毁坏房子以及附属设施。现场勘察环节中，发觉房子的控股股东将房屋损坏，在法院查明相关情况后，对相关负责人展开了口头传唤，告之因其行为对进行工作导致了防碍，人民法院依规提前准备并对拘押、处罚。执行破坏的工作人员意识到问题的严重性，认错，就赔付问题和竞拍人积极主动的协商，进而达成一致意见。
实例五
法律法规提醒
案件详细介绍
在其资产公司申请执行某酒店餐厅系列产品案子的执行中。人民法院依规封查被执行人的国有土地使用权及房子，并依法评定、竞拍。该国有土地使用权及房产中有酒店餐厅、餐馆、运动健身等有关单位在运营，拍卖后，失信执行人回绝交货，通过做大量工作中，竞拍人和失信执行人展开了商议，因为竞拍人并不是技术专业运营酒店餐饮的部门，失信执行人也拿出了足够多诚心，说明有关经营单位必须缓冲期，最后，彼此签订合同书，就土地资源、房地产交货难题达成共识，由失信执行人向竞拍付款房租，允许其运营一段时间，时长期满后，失信执行人搬离，利用此类方法最后进行交货。
涉房地产司法部门司法拍卖疑难问题
1 . 唯一住房能不能竞拍？
能够。许多失信执行人本以为仅有一套住宅，法院是也不会对唯一住房开展处理，依据法律要求需预埋5到8年房屋租金。例如在门头沟区人民法院进行办理深圳市融资担保公司有限责任公司申请执行代某等一案中，在房屋拍卖以后，从竞拍款中为失信执行人预留了20余万元的房屋租金。
2 . 已处理房地产设置有权利负担（质押权、租赁权）怎样处理？
设置租赁权房子。针对拍卖房产上已设置租赁权的，程序执行中，执行法院在竞拍前会对其租赁权开展实审。假如租赁协议在封查以前签署，而且实际履行，已交货房租，这样的情况下，租赁权可以获得维护，即可用“买卖不破租赁”这一规定。
实际判定标准，深圳市某人民法院进行了理论性的实践探索，标准是在封查以前签署租赁协议、租赁人早已交纳房租、承租方对房屋进行了具体占据。当面对此问题的时候，深圳市门头沟区人民法院结合实际会在物业管理公司或是社区居委会调研了解，一部分小区物业公司或社区居委会对居民的现象有一定的了解，可以比较公正的给予房子涉租用状况。在其工贸公司申请执行某建筑工程公司一案，某建筑工程公司名下商业产权商务大厦在封查之前就已经租用出来，查清以后，在拍卖公告中明确公示公告。拍卖后，执行法院承担承租方与竞拍人的连接，按照原租赁协议执行，履行合同以后人民法院再帮助竞拍人房子折迁工作中。
设置质押权房子。质押权是抵押权，为保证债权的完成，债务人通常到房屋产权单位对房屋做预告登记，在资产转现后，质押权则体现为优先受偿权。依据法律要求，有六个月的缓冲期。在曹某申请执行张某一案中，拍卖且产权过户完毕之后，因房子涉及到质押权，且失信执行人并没有第二套住房，拿了六个月的缓冲期。
3 . 拍卖房屋的交房难题
房产拍卖成交后，在没有任何法律规定原因的情形下（法律规定原因一般为：高效的租用、六个月缓冲期等），执行法院应承担把要拍卖的房屋交付给竞拍人。但实践活动存在一些极端化情况，如房子具体占有人以独特原因相威胁的情况，必须人民法院去做很多工作中进行交货。却也存有失信执行人回绝交付的情况，必须人民法院运行强制性折迁程序，要贴到强制性迁移的公告、找周转住房这些。
在其银行办理实行某家居装修企业一案中，在房屋拍卖后，失信执行人及房子控股股东回绝交货房子，同时对房屋进行了毁坏，在审判长做了许多释法明理的工作之后，最后根据强制性折迁的形式取得成功交货该房屋。
就拍卖房屋的交房难题，法院也在开展探寻。如大兴法院，由专门竞拍组承担竞拍整个过程，包含腾退房屋；中山第一人民法院依照“管理决策事务管理专业化、协助事务管理社会性、强制性事务管理公安变的”构思，把申请强制执行的事务区划给法警队担负；广东高院针对拍卖后房屋交付难题颁布建议。
即便如此，实践中的状况依然十分复杂，如某非融资性担保企业申请执行李某一案，拟进行交易的房子含有失信执行人和家属定居，亲属情况就是，失信执行人之母身患癌病，且八十多岁，被执行人的其中一个儿女，虽已是人，但智残、肢残，这样的事情在拍卖后，腾退房屋就存在一定的难度系数。全部针对有心竞拍法院拍卖房屋得人，一定要提前深思熟虑得与失。
竞拍人在竞价房产拍卖房子中需要注意问题
简易讲就是：用心读，亲身看，细心问，深层次思
读：读拍卖公告、读拍卖流程。公示层面，主要是看房子缺陷，机构拍卖的法院会把拍卖标的的问题在拍卖公告上标明清晰，做为有心竞拍人，解决拍卖标的的缺陷有足够了解以后，做出利益权衡，再决定是否选购。
竞拍对象缺陷包含：设置有合法合规质押权，依据法律要求，搬离有六个月的缓冲期；设置有合理合法租赁权，要容忍的租赁权期没法搬离；在实践中存有房子被具体占据、定居的情况，竞拍人针对此需要一定的了解，并不是办理完产权过户，就能马上把房子交付拍卖的房子，该类房子缺陷在拍卖公告时会有详细的讲解，因此一定要认真读。此外，拍卖平台都会把实际拍卖流程详尽在互联网上公布，针对如何拍卖、怎样缴纳保证金等诸多问题能够阅读文章平台中实际拍卖流程。
看：看样板难题。现阶段一部分人民法院将组织看样板工作进行了业务外包，有些法院是亲身集中化机构看样板。拍卖公告所公示的信息内容比不上具体看样板栩栩如生、品牌形象，便是我们一般所讲的亲身经历性。例如徐某实行许某一案中，深圳市门头沟区人民法院将债务人户下坐落于北京朝阳区惠新西街的房屋拍卖，拍卖后，竞拍人到院表明：由于其恋人没有看，可是看样板时，他去看了，照了短视频，其恋人表明需要购买，可是拍卖之后看，发觉房屋公摊面积很大，其恋人不愿意选购，以此为由要悔拍。
思：依据前期了解、阅读文章、看样板后，开展深入思考，然后再决定要不要选购。在拍卖后，以“没想好”、“家人不愿意”等为原因悔拍，法院是不可以鼓励的，除开暂不予以退还保证金以外，人民法院还会对其训戒。假如被认定成故意悔拍，依据法律要求能够对相关负责人采用拘押、处罚对策。
大庆市中级法院曾对一故意竞拍人作出处罚，一男子在没有任何购买意愿、明知道资金短缺、乏力付款竞拍款的情形下，在竞拍人中故意提高价钱，持续竞价16次将起拍11万元拍卖品拉高至460万余元，互联网成交后以并没有支付能力为由拒绝交纳竞拍尾款，被公安机关拘押并处罚。
涉房地产网络司法拍卖基本概况及一般步骤
自2016年门头沟区人民法院逐渐根据网络司法拍卖的形式进行资产处理起，三年来根据网络司法拍卖处理失信执行人资产共337件，交易量108件，成交量2.1亿人民币，盈率为109.52%。在其中拍卖房产共88件，交易量52件，成交量2.08亿人民币，有18名失信执行人由于在互联网上见到其房子的拍卖公告，在正式筹拍前执行起效公文责任，取得成功兑付申请者胜诉权。网络司法拍卖具备公开化、高效便捷、价格低廉、广泛参与等优点，与一般动产抵押及其传统式拍卖方式对比，涉房地产司法部门司法拍卖具备以下优点：
一是房屋价值大，成交转化率高，更大化失信执行人资产价值的实现。2016年迄今，门头沟区人民法院根据网络司法拍卖的形式竞拍动产抵押的成交转化率为42%，成交额为0.91亿人民币，拍卖房产的成交转化率为59%，成交额为2.08亿人民币。一般而言，一般动产抵押的竞拍额度从几个到几万元左右，对于一些几十万至上百万的大标底案子，即便动产抵押处理取得成功，也难以将申请者的利益所有兑付。与一般动产抵押对比，房屋价值大、成交转化率高，房地产处理完成后，代表着申请者能拿到更多钱，根据互联网平台拍卖房产，是提升资产处理高效率，确保被告方合法权利的有力方式。除此之外，因为房产的使用价值大，若并对依法进行处理，也可以对失信执行人产生合理震慑，合理充分发挥强制执行措施的功效，促进失信执行人尽早行使权力。
三是房产拍卖完成后产权过户工作交接程序流程繁杂，一部分房子搬离艰难。一般动产抵押成功交易后，立即交货就可以，房产拍卖完成后，竞拍人必须亲身前去政府部门开展产权过户；在办理过户手续时，房屋过户费用种类多，税金繁杂，例如土地增值税、房产契税、土地出让金及其房地产涉及到的物业管理费、水、电费等费用，必须竞拍人对房产过户涉及到税金有一定掌握；一部分案件中，也会出现失信执行人让家里老人或小孩子住着屋内，给搬离工作中生产制造艰难，又或者是所拍房地产涉及到失信执行人唯一住房，失信执行人采用非法手段回绝搬离，拒不配合资产处置工作的，该类房产拍卖房子即便买卖完毕进行产权过户，后面搬离仍遭遇搬离难问题。
为更大化充分发挥房地产司法部门司法拍卖的功效，维护申请者、失信执行人、竞拍人的合法权益，我们可以从下列对策下手，通畅涉房地产网络司法拍卖工作内容，提升工作标准化、标准化管理，从根本上解决拍卖房屋折迁和交货等因素的效率难题：
一是可循对策调查信息，确保涉拍房屋信息详细精确。房子上拍前，对涉拍房屋进行详细调研,对包含但是不限于房子的所有权、权利负担、占据应用、欠交费税、质量瑕疵等事宜展开调查。以深圳市门头沟区人民法院一套现在正在拍卖公告期房产为例子（展现京东网拍卖的某房地产），1.对建筑结构展开调查，对房屋户型、房屋朝向、楼房等竞拍人更为关注的问题开展重点调查，与此同时将房屋具体情况照相纪录，开展公示，有利于竞拍人形象化掌握房子状况。针对失信执行人拒不配合看房子的，可向社区居委会、物业管理等方面进行底层调研，掌握房型、房屋朝向，对有关信息给予备案；2.对房屋权属的调查，尤其是对是不是开设质押权，质押权额度多少的难题展开调查；3.对房屋定居状况的调研，针对是否存在锁匙、是不是设置租用（若存有租用，深入分析租赁的时长）、定居状况、能不能看样板等诸多问题展开调查。
三是人民法院全过程参加，通畅房屋过户工作交接程序流程。为确保涉房地产网络司法拍卖工作中关键环节的对接畅顺，深圳市门头沟区法院执行局全程参与网络司法拍卖的每个步骤，从房屋查封、信息调查、讨价还价评定、拍卖公告，到司法拍卖、交易量确定、产权过户判决，都有执行法官或法官助理开展促进与跟踪。房子成交后，竞拍人在对待缴纳税费、房屋过户和失信执行人房子折迁等问题的时候，若如果有需要，经竞拍人申请办理，人民法院还会参加相互配合，协助竞拍人进行以上工作中。
在申报执行案件的过程当中，法院会依法对被执行人的资产展开调查，看到失信执行人有房产的，法院会到不动产权部门对房地产开展封查，避免资产转移；与此同时，依据法律要求，须到失信执行人房子处贴到封查公示，进行公示；也要对房屋进行现场勘察和实地考察，查询房子有空置、定居人员情况、有没有设置租用等状况。
当执行法院为房产的最先封查人民法院情况时，人民法院可依法运行房地产价格确定程序流程。按照现行《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》，双方当事人可能就房地产开展讨价还价；讨价还价不成的应由执行法院定项询价采购；定项询价采购不成的，可实现网络询价，现今网络询价平台有三家，包含京东网、淘宝及其工行，在系统中入录有关房地产有关信息后，三个平台会依据大数据信息得出询价采购价钱，拍卖价格取询价采购价钱的均值，网络询价速度更快、价格便宜，是确定资产处理参考价的一种合理方法；网络询价不成的，或被告方一致规定授权委托评定及其法律法规一定要授权委托评估的，法院会根据电子器件摇号申请确定资产评估公司，请资产评估公司对房地产进行评价。
竞拍人有心根据网络司法拍卖的形式竞拍房产的，必须在筹拍前或是筹拍时，依照拍卖公告要求缴纳保证金，依据步骤喊价。以一套拍卖成功房产为例子，该房产在竞拍期内一共有5位竞拍人喊价，最终确认为价钱最高的人拍卖成功。司法拍卖中，系统软件设置五分钟全自动延迟，五分钟内没人竞价，则拍卖。拍卖后，需要在公示规定时间内将余款所有缴纳，一般来说是十天。
拍卖并将所有余款缴纳后，执行法院会出示拍卖裁决书，该裁决书为竞拍人过户的时候需要提供的材料，出示裁决书后，竞拍人可凭裁决书过户，并按规定到税务机关交纳相关税费。
竞拍人办理完房产过户后，所面临的房子的实体线交货难题。按照现行的竞拍现行政策，房子的交货和折迁由执行法院承担，一直以来，房屋拍卖后，产权过户与工作交接全是法院强制执行的工作难题，深圳市门头沟区人民法院引进个人行为类案子的搬离方式，采用“六到位工作方法”，从前期准备工作、风险评价、实行应急预案、协调联动、案子留印、安装确保六个阶段考虑，保证折迁工作中顺利开展。
每日经典话语
“政治上的坚定不移、党性修养里的坚定不移都少不了理论上的坚定不移。党员干部要成长起来，务必提升马列主义理论修养。我们党在我国这样一个拥有近14亿人口的大国当政，应对十分复杂的国内国外自然环境，担负繁杂的当政重任，假如欠缺理论思维，是难以击败各种各样风险和艰难的，也是难以不断进步的。这就需要大家加强党性锻炼，把握和掌握辩证唯物和唯物史观，把握贯穿其中的马列主义观点、见解、方式，深层次了解中国共产党执政规律、社会主义改造规律性、人们社会发展规律。”
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