如果你手头上全部可以用的资产会用的差不多了，就得从房子里找资金了。抵押贷款是许多人一开始完全不想用，一用就上瘾的一种贷款。这当中风险与圈套都有很多，大家2023-12-10 讲一些基础，单一的从数学里算一下抵押贷款的优势与劣势。
举例说明而言，某一套房买房时100万买进，当初3成的首付，贷款70万买来的。现如今房子增值到200万，按理想化值抵押7成测算，原1.4倍标准利率6.85%，能抵押出140万。去掉原先的70万贷款，实得70万元左右。
说到这里很有可能有的朋友就嘟囔了，我原贷款有可能是个人公积金贷款，也有可能是打9折盈利性贷款，个人公积金利率但是3.25%，原商业贷款打9折也但是4.41%。将我原先价格便宜的贷款清除，换为标准利率上调许多的贷款，单纯为了多获得70万现金，值得么？
这的确是一个情况，特别是有的朋友以前的贷款或是个人公积金贷款，换为抵押贷款，一下子利率升高了一倍，确实觉得心痛。
NO：1
大家设计了一个实体模型，大约计算一下成败得失：
便以刚刚模型为例子，100万房子，当初3成首付，7成贷款，现如今总市值200万，想要做抵押140万，去掉余款的70万流动资金，也有2个点的服务费（2.8万），实得67.2万。问题来了，这新增加67.2万贷款成本费（利率）有多大呢？
新增加贷款利率=新增加贷款利息/新增加贷款=抵押贷款贷款利息-原贷款贷款利息/新增加贷款
以前抵押贷款利率一般都是在原标准利率（4.9%）上调20%，其实就是5.88%，可是前不久（10月8日下列）二套基本上都是上调20%~30%（如今实行盈利性住房贷款利率新政策以后都和之前利率类似），这一利率无法在销售市场拿到，一般银行抵押贷款的利率在6%~8%中间。坚持实事求是，我们假设抵押贷款利率为原标准利率（4.9%）上调40%，即6.86%。
同时考虑到2个点的服务费，还需要解决到贷款时限中，假如贷款期限是10年，具体利率便是6.86% 2%/10=7.05%；20年，便是6.95%；30年便是6.92%。与此同时实得资产140万-2.8万=137.2万。充分考虑在原有按揭贷款或个人公积金贷款中，本钱偿还占比非常少，就设置原贷款或是70万。
1.1、假定原70万贷款是个人公积金贷款，利率是3.25%，计算在抵押10年、20年、30年不一样条件下的新增加贷款利率：
1.2、假定原70万贷款全部是商业服务贷款，利率打9折，即4.41%，计算在抵押10年、20年、30大半年不一样条件下的新增加贷款利率：
从图中我们不难发现，新增加贷款利率要比我们想象的高，特别是纯个人公积金贷款的情形下，我们未来取得新增加的那67.2万资金，付出代价是比较高的。
但这种成本费没法逃避，如果不去抵押，这一套房子无论升值是多少对自己的而言都没什么意义，由于不能提供周转资金。做上边的这一测算，实际上并没有太大实际意义，只是为了让你对自己应用资产成本有一个估算。
NO：2
真真正正有意思的问题取决于，究竟房地产增值是多少，才值得去干抵押贷款？例如只能抵押出70万，那么你绝对不会去干，由于清掉余款手上压根没剩现钱。那抵押出80万呢，清掉余款也有10万值得么？抵押出200万呢，清掉余款还剩下130万现金值得么？
头脑相信这是想不出来的，必须计算一下。
大家还用这一套房子为例子，计算在抵押值不同情况下，新增加贷款的利率多么高。最先测算抵押30年限的情形下：
20年限和10年期：
这里面就有一个很有意思的事情，当抵押值比贷款多的是并不是很多的时候（有点儿绕），新增加贷款利率很高，高得无法承受（29.05%）。当抵押值大于140万之后，利率进到9%的区间，和我们最初计算出来的利率早已相差无异。
20年限和10年期测算一样说明了那一点，零界点都是在140万。
这是一个很重要的结果，抵押值大于140万，原贷款70万，其实就是抵押值超过原贷款2倍时，新增加贷款成本能够降下去，不然成本费会比较高。
自然，不一样环境下，计算出来的结论也会有所不同，你能根据自己的情况算一下值不值得。
NO：3
如今，相反思索，在抵押贷款140万的情形下，不一样原贷款造成新增贷款利率有什么转变。
先测算30年限抵押贷款：
20年限和10年期：
这一数值基本上与我们的基本常识类似，原贷款剩下信用额度越低，新增加贷款利率越低，也就是我们的精神上越容易承担。
NO：4
之上谈的这三个方面，第二点最关键。
为何？
由于第二点决定你能不能做，而第一点和第三点仅仅只是核算成本，没有选择余地。仅有确定去干，才会有成本的问题，不去做，成本就毫无价值。
一样，在抵押贷款中，有时候成本费我们考虑的并不是很多，通常是要不要做，也无济于事，能否办好事情的难题。
举例说明：在第二点中，假如只有抵押出100万，大家绝对不会做。除开利率高，还有一个最重要的问题是，这一大笔钱抵押出来之后没有用。
对，没有用。抵押100万，还余款70万，手里还剩下30万现金。
例如，我们拿这30万去买房，请问一下，30万首付款，即便是按首房首贷3成测算，可以买100万房子，100万去哪里可以找到房？
（申明：贷款出去钱不要拿去买房，除非你是按揭贷款贷款。要不然做抵押贷款贷掏钱过来拿去买房便是违规行为，不仅金融机构要负责任，贷款人也需要承担相应的责任，大伙儿谨记。咱们就这里只是举一个例子，切勿模仿！）
就天津现阶段的楼市来讲，市内六区很难买到，换为四区90%的房子价钱也超过了100万。所以没有用。
相对来说，就算承担9.98%的利率能贷借130万，就有效。
由于去掉余款70万，还可以剩余60万。60万做首付款，买200万房子，现阶段选择余地还是比较大的。
这便是有效。
（再度申明：贷款出去钱不要拿去买房，除非你是按揭贷款贷款。要不然做抵押贷款贷掏钱过来拿去买房便是违规行为，不仅金融机构要负责任，贷款人也需要承担相应的责任，大伙儿谨记。咱们就这里只是举一个例子，切勿模仿！）
NO：5
大家会发现，探讨到后来，最重要的不是利率，并不是成本费，是贷款折数。贷款折数取决于这一大笔钱到底有没有用，能否办好事，而成本费仅仅附加的，乃至是无法改变的。
那为什么测算10年、20年、30年抵押贷款期限难题，进行计算，我们不难发现他们对于新增加贷款利率影响并不大。但是也很关键，为何？
由于时限肯定现金流量。140万抵押贷款，10年限按揭16147.30元，年限按揭9131元，压力整整的下降1倍。简单说就是，贷款期限越久，你可以撑得时长就越长。因此我们不建议那类5年甚至3年期抵押贷款，压力大，风险很大，不过这种贷款一般很容易申请办理。
还有一个问题，虽然一般70年大产权房住房抵押就可以去7成，但是银行会掉价一部分，5成可保证，6成是常有的事。那么你的房子升值到200万，一般也就能抵押出120万元左右来。如果你想要抵押出140万，必须升值大量。
所以做抵押贷款，一定要和贷款企业的确折数，折数太低就并没有瞎折腾的必要了。
最终，不论是信用贷款或是抵押贷，大家都会要求走金融机构，不动小额贷款贷款企业。
我们坚信金融机构。
最终的最终，抵押贷款难度也会越来越大，甚至有可能停用本人申请办理的路线。我们以前说过相关部门的怄气式调控的难题，你命门穴政府部门都清楚，只想不想理你问题。因此我们特别提醒风险问题，且行且慎重！
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