李庆江 李庆江
微释《民法典》新规（160）
经典案例
凤姑娘从拍卖中竞拍到一个门面房，但该门面房早已被原房主租用给奚女性，租赁期还剩有五年。（详细信息进一步了解房产抵押期满还不了怎么办可查看更多）凤姑娘以屋主真实身份规定奚女性折迁门面房。奚女性不予折迁，奚女性能否得到法律保障？
法律规定
第四百零五条 抵押权设立前，抵押财产早已租赁并转移占有的，原租赁关系不会受到该质押权产生的影响。
法律法规来历
1. 《民法典》删掉了“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不可抵抗登记的质押权”内容。
2. 《民法典》提升“并转移占有”内容。
法律法规释意
1、质押不碎租用
早已租赁并转移占有的租赁物，无论动产抵押或是房产，均仍能够对外开放质押，且原租赁关系影响不大。
2、质押权与租赁权的矛盾
当质权人为实现抵押权而竞拍质押物时，就关系着承租方能不能再次租赁的难题，造成质押权与租赁权的矛盾。依据《民法典》此条要求，租赁关系影响不大，但前提是质押前已经租用，并转移占有。
3、为什么提升“占据”
由于占据作为一种物权法公示方式能够把租赁关系予以公示，从而使得质权人悉知租赁关系的出现。也涉及到法律实务中分辨租赁协议是否真实并实际履行问题。
4、质押后租用
《民法典》尽管删掉了“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不可抵抗登记的质押权”内容。但这一结果依然正确。不动产抵押权自登记时开设，动产抵押权登记后能够抗衡善意第三人。质押权是物权法，租赁权都是基于租赁协议的债务。因此，“租赁关系不可抵抗登记的质押权”。
法律条文
2022年12月29日出台的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2022）》要求：“第十四条 租赁房屋在承租方依照租赁协议占据时间内产生使用权变化，承租方要求房子买受人继续履行原租赁协议的，人民法院应予支持。但租赁房屋具备下列情形或是被告方另有约定的除外：（一）住宅在租赁前已经开设质押权，因质权人实现抵押权产生使用权变化的；（二）住宅在租赁前已经被法院依规封查的。”
其实是对“质押不碎租用”标准作出了进一步的标准。
案例解析
以上案件中，奚女性早已租用并具有应用门面房，彻底可以依照以上法律法规及其法律条文的相关规定认为租赁关系影响不大！
国祥金服拥有资深银行贷款经验：专注抵押贷款、房屋抵押贷款、企业贷款、票据税贷、二次抵押贷款、汽车抵押贷款、经营贷、消费贷、装修贷、薪资贷、个人公积金及社保贷；无公司/空壳/双 刚/黑/名单/单签/高评高贷/双拼房/网红盘/毛坯房/农民房/军产房以及垫资赎楼等皆可操作，专业解决银行贷款难题，咨询请添加王经理微信：13926540341（手机同号）。
免责声明：部分图文来源网络，文章内容仅供参考，不构成投资建议，若内容有误或涉及侵权可联系删除。
