《民法典担保解释》颁布前，实务中，针对抵押预告登记产权人能不能具有优先受偿权一直是有争议的。申请办理房开公司户下房产抵押贷款风险性一种观点认为：抵押预告登记并不是现实生活的质押权，反而是未来产生质押变化的请求权，不可以造成优先受偿的效力。另一种观点认为：申请办理抵押预告登记后，在一定情况下抵押预告登记的产权人具有优先受偿权。时迄今日，我们仍能够看见很多拥有以上两个不同观点的文章和裁决书。
《民法典担保解释》在司法裁判方面统一了在实践中异议多年来的抵押预告登记的效力难题，确立达到一定环境下，抵押预告登记支配权人可具有优先受偿权。
抵押预告登记支配权人可具有优先受偿权的前提条件
依据《民法典担保解释》第五十二条的规定，达到下列条件授予抵押预告登记产权人以优先受偿权，并评定质押权于抵押预告登记之日起开设。
1、早已申请办理房屋建筑使用权首次登记
从现行有效的有关法律法规和《民法典担保解释》施行后法院判决书看来，房屋建筑使用权首次登记，是通常说的“大产证”备案，亦即房地产开发企业新建房屋建筑工程验收后，申请办理房屋建筑所有权第一次备案。即便抵押预告登记的质押物是预售商品房，也以“大产证”登记为支配权对担保物具有优先受偿权的前提条件，并非指抵押权人自房地产开发企业处获得房屋建筑使用权而进行办理初次所有权转移备案（即通常说的“小产证”）为条件。
2、预售登记财产的与建筑使用权首次登记财产的一致
预售登记财产的与建筑使用权首次登记财产的一般是一致的，如果遇见不动产登记簿记载事宜确实有不正确的状况，抵押预告登记产权人可以作为利害关系人申请办理更正登记（《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条），若抵押权人不愿意更改的，抵押预告登记产权人可以作为利害关系人申请办理异议登记，并且于异议登记之日起15日内提出诉讼。
3、不会有预告登记失效情况
抵押预告登记支配权对优先受偿权的认识误区
1、错误观念一：觉得“小产证”备案日为“能进行不动产权之日”。
实务中，工程建筑使用权首次登记（大产证）申请办理后，需办理“预售商品房”所有权转移备案（小产证）后，方可办理“预售商品房”的预告登记。因而，有一些抵押预告登记产权人觉得“小产证”备案日为“能进行不动产权之日”。
从已有的法院判决书看来，全国各地人民法院基本以“大产证”的备案日为“能进行不动产权之日”，只是对小产证未办能不能变成阻却预告登记无效的主要原因见解不一。
有些法院认为，只需自“大产证”备案日起90日内未办理抵押登记，抵押预告登记即无效，例如，湖北武汉中级人民法院在(2022)鄂01民终424号裁定中评定涉案人员房子于2013年3月13日即实现了初始登记，抵押预告登记产权人未能自此时起的三个月内根据起诉等形式规定抵押权人相互配合其申请办理宣布预告登记，反倒迟至2022年才提起诉讼，所以人民法院评定涉案人员房子的预告片预告登记已经无效。
而有些法院认为，抵押权人拒不履行申请办理“小产证”是90日内未办理抵押登记的主要原因，抵押预告登记依然合理。例如，例如，辽宁省大连市中级人民法院在(2022)辽02民终5503号案子裁决书中评定，抵押预告登记产权人至诉讼期间并未办理抵押登记，主要原因是抵押权人拒不履行申请办理房产权属备案，并未领到房屋所有权证（小产证），法院判决书抵押预告登记支配权对抵押房屋具有优先受偿权。
正是如此，抵押预告登记产权人应在知道或应当知道“大产证”之日起90日内办理抵押登记或者通过诉讼请求方法确定对担保物具有优先受偿权，以免造成损害。
2、错误观念二：认为只要在90日内作出要求，抵押预告登记也就不会无效。
抵押预告登记产权人仅仅在90日内向型抵押权人推送规定相互配合办理抵押登记的指导意见，而未提出诉讼，并不具备终断90天持续计算出来的结论，90天通过后，抵押预告登记仍然会无效。
3、错误观念三：提到代位权诉讼或质押合同纠纷案起诉
有一些抵押预告登记产权人觉得，必须要先得到预告登记，才可以具有优先受偿权。因而，在抵押权人拒不配合的情形下，通常根据提到代位权诉讼（要求房地产商帮助申请办理小产证）或质押合同纠纷案起诉（规定抵押权人相互配合办理抵押登记）来法律维权。
毫无疑问，在《民法典担保解释》颁布前，这两种方式，在取得人民法院适用的情形下，对抵押预告登记产权人得到预告登记，从而对质押物具有优先受偿权的确有功效。但这俩方式都为先得到预告登记再行使抵押权思路，将导致一个纠纷案件数次审理的状况。最主要的是由于起诉周期时间较长，有可能造成抵押预告登记因通过90天而无效，从而影响抵押预告登记权利人的优先受偿权。
正是如此，抵押预告登记产权人应依据状况掂量选用之上两种形式。
4、错误观念四：认为在后封查对办理抵押登记不造成影响。
申请办理抵押预告登记后，没经抵押预告登记产权人允许，不可处罚质押物，但第三人仍然可以封查质押物。在抵押预告登记起效的情形下，次序在后封查，不受影响抵押预告登记权利人的优先受偿权；在抵押预告登记成功转预告登记的情形下，抵押预告登记时间就是预告登记时长，封查依然在质押以后，也不会影响抵押预告登记权利人的优先受偿权。
可是，在质押预告登记失效的情形下，在此后的封查，以其无效就会变成次序放前的封查，依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发5号）第二十二条第一款规定，国土规划、房产管理单位对所法院依规封查、预查封的土地使用权证、房子，在封查、预查封期内不可办理抵押、出让等所有权变动、迁移登记。在抵押预告登记早已无效的情形下，尽管根据彼此中间借款合同联系的管束，抵押权人依然存在责任相互配合抵押预告登记产权人办理抵押登记，但是因为质押物已经被别的法院在另案内进行封查，质押物已无法办理抵押登记，抵押预告登记权利人的抵押权登记请求权已不具有继续履行的前提条件，对另案封查来讲，没法具有优先受偿权。
抵押预告登记人具有优先受偿权的有效途径
通过前面剖析，我们不难发现，针对抵押预告登记产权人来讲，在和抵押权人或第三人就能不能对担保物具有优先受偿权产生异议时，比较好的的形式，便是在大产证备案日起90日内提到土地确权起诉，要求确认其对担保物具有优先受偿权。该诉讼请求得到人民法院适用后，即便未办转预告登记，仍然可以具有优先受偿权，且因在“大产证”备案之日起90内提起诉讼，不容易遭遇因时长通过90日而造成质押预告登记失效，从而导致办理抵押登记因存在阻碍而不能办理。
实务中，当在合同约定或借款合同里将“大产证”备案日后低于90日内未办小产证做为合同书提早到期标准。则一旦抵押权人拒不配合申请办理“小产证”，就可以根据合同文本将主合同项下退还资金的诉讼请求和要求确定对担保物具有优先受偿权的诉讼请求一案案件审理。防止诉累。且合同书提早到期违约金条款，对抵押权人紧密配合申请办理“小产证”也是有推动作用。
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