8月12日的时候，我遇到了一个业主要卖的公寓，非常好，价格特别低。然后，我就第一时间跟业主沟通好交易的细节，开始找客户。由于多年的储备，不足10分钟，就找到了一个有意向的老客户，准备安排签约！然后，我就让业主给自己房子的产调发我，合适的单子我这边才能有效努力！然后，业主发过来以后我就傻眼了：一个售价50万的公寓，里面有130万的抵押贷……...
8月12日的时候，我遇到了一个业主要卖的公寓，非常好，价格特别低。
然后，我就第一时间跟业主沟通好交易的细节，开始找客户。
由于多年的储备，不足10分钟，就找到了一个有意向的老客户，准备安排签约！
然后，我就让业主给自己房子的产调发我，合适的单子我这边才能有效努力！
然后，业主发过来以后我就傻眼了：
一个售价50万的公寓，里面有130万的抵押贷款，然后我问业主，咱们这个公寓里面有多少真正的贷款呢？
业主告诉我这个公寓是之前做包工头的时候抵押给他的，他又抵押给别人的。
所以额度虽然高，但是每次也就只有50%，也就是说合计：
65万的贷款，听起来不多，不过，房子卖50万，然后，你要还款65万的贷款，这种事情咋可能呢？
然后我就拒绝了他！
对于这种事情，我想跟大家分三个方面分享下这种事情里面的细节和风险：
第一，正规的操作流程
首先，这种房子其实是可以卖出的，并不影响，不过，这里面有一些事情是无法解决的。
正常这种有抵押的房子，遇到全款的客户，这种房子的流程是：
a 先支付房东定金然后签约三方合同。（这一步基本就不可能了在大公司）
b 然后大家提交资料去网签（网签也可能被打回来）
c 网签通过以后，原来的业主需要给自己的高额抵押全部解除，拿到结清证明，然后等到产调信息干净以后，才能预约过户
d 过户交税，交易完成！
第二：这里面的风险有哪些：
这里面的前期有3个风险：
a 签约的定金风险
因为这个定金是签约的时候要支付的，而且，这个房子贷款的金额比房子自身都贵的情况下，房东跟本没有必要卖出啊，不卖出这个贷款继续用，卖出了，贷款要还款，还款的金额比自己到手的金额都多，怎么保证房东去还款呢？
房东没有还款的钱，定金不就是无法归还了嘛。。。
所以这个有道德风险
最好的方案就是先还款一部分，如若是多个抵押的话，那么就先解除一个或者多个，达到卖出房款比债务要多的这个临界点，往往是债务金额小于卖出总价20%以上才能签约
b 签约以后的网签不通过的风险
网签是房管局对于要买卖的房子进行的资质审核，能卖就卖不能卖就不让交易。
即便前期的合同签约了，往往这种房子房管局也不会通过的，不能通过就无法挂牌过户，这就是现实！
c 结清贷款抵押方的复杂性
我见过一个客户的资产是有担保的，因为有担保，所以银行要求全部债务一起还款，才能真正的解决问题。要不的话，解决一部分就不能解决了。
解决一部分银行不办理结清证明，这个时候还是无限期的无法交易！
第三：这种情况为何大公司不签约，业主该咋办？
其实我觉得大公司是对的，为何不签约呢？
因为一个注定有问题的单子，不参与往往是专业最大的好处！专业不是解决没必要解决的问题，因为债务跟专业人士没有关系，排除风险的核心是解决有能力解决的风险，这才是核心！
因为这种单子不符合常规，而且很多地方的风险是不可控的，所以，这种单子大公司不签约是保护自己的最好手段！
对于业主该怎么办:
a 暂时不要买卖了，想法先还款
b 还款以后注销部分贷款，然后符合签约条件再来
c 一般以贷款金额不超过交易房屋的80%为上限，这样即可交易了！
那么，你觉得遇到这种超高额度的抵押贷款的房源，你还敢买入吗？欢迎补充你看到的更离奇的公寓交易案例，我们一起精进！持续成长！
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