最近房价，我觉得很多小伙伴肯定都掌握，只高不低，要买房难度系数还是比较大的。有一些朋友在贷款买了房子，遇艰难资金周转不开急用钱，就会计划将房子抵押，或是出让出来。有贷款的房子如何办抵押？第一种是直接申请房屋二次抵押按揭房贷还贷满一年，有房产证就可以直接申请办理二抵，但是贷款信用额度不太高。房屋二抵额度是依据房屋的余值所决定的。不论是一抵或是贷款房做二抵……...
最近房价，我觉得很多小伙伴肯定都掌握，只高不低，要买房难度系数还是比较大的。有一些朋友在贷款买了房子，遇艰难资金周转不开急用钱，就会计划将房子抵押，或是出让出来。
有贷款的房子如何办抵押？
第一种是直接申请房屋二次抵押
按揭房贷还贷满一年，有房产证就可以直接申请办理二抵，但是贷款信用额度不太高。
房屋二抵额度是依据房屋的余值所决定的。不论是一抵或是贷款房做二抵，至少必须保证全部有效证件齐备，包含房屋产权证、土地使用证(有效证件合一的不动产权证)。
计算方法：贷款信用额度=房屋使用价值×70%-原贷款的本金余额
例如成交价200万房子，现在有50万按揭贷款没结清，那可就贷信用额度便是200×70%-50=90万
不同类型的区域和金融机构，针对贷款房的抵押规定都不一样。以前各大银行受管控危害，资产都缩紧，再想要做二抵就会难许多，必须贷款人做好充足的准备。
并且并非所有的金融机构都接受房屋二次抵押贷款，比如中行在2013年就取消二抵业务流程。
推销产品：
1、年利率：年化利率5-7.2%
2、信用额度：最大80万
3、期限：1-10年限
4、贷款还款方式：1-5年先息后本贷款（半途不归本）、6-10年等额本息还款
5、审理规范：按揭贷款还贷满一年，可千万不要营业执照，无征信逾期
品牌优势：
1、贷款要求比较宽松，大半年查看频次不超过20次
2、对外担保不超过200万，已婚者家庭为单位测算
3、先息后本贷款还贷半途不用还本，资金利用率比较高
4、除了抵押类贷款，别的贷款综合性不超过100万
5、申请办理不用企业营业执照，不用管工资流水，工作单位证明易操作
第二种方式用垫资过河结清按揭贷款后办一抵
当贷款人资金短缺没法还款贷款时，还可以通过垫资的形式短期借贷还本，然后把该笔贷款借出来还款给垫资企业，这一过程就叫做过河。
现阶段每一个转抵押贷款业务流程，当牵涉到还清原贷款的操作过程中，绝大多数都要过河垫资的干预。
实例：
顾客李先生的房子总市值应该是300万元左右，以前进行办理A按揭贷款贷款还剩下80万，由于做生意资金周转必须100万资产，就打算做过桥贷款。顾客感觉做二抵贷款利息太高划不来，把剩下的按揭贷款都结掉，再办B银行一抵，但又没钱足够的资金。
大家给他计划方案要用垫资过河的方法去实际操作。首先用垫资把A金融机构余款还掉，把房子变为全款买房了，然后把全款买房拿来B金融机构做一抵，金融机构批下来195万，下款以后然后把垫资80万还掉。
抵押产品推介：
年化利率3.70%，1-10年先息后本贷款
1、营业执照满3个月，持证上岗时长不分；
2、不看流水，轻看债务；
3、能做三方贷，抵押人不查征信；
4、纯先息后本贷款商品，半途不归本，资金利用率高。
垫资一般都是短期，可能就几天。时间换算是以过桥贷款取得成功提款到A银行还贷账户为切入点，到B银行放贷后还清过桥贷款为终点站。
常见问题：
1、垫资以前，预计好金融机构抵押贷款的审批信用额度和预估垫资时长，找一个靠谱的贷款中介公司问清，整理清晰操作步骤
2、保证寻找是指真真正正一手融资方，而非假冒的“多道程序商贩”，这些需在下款之前就扣一大笔“担保金”的一定当心。
3、允许的情况下，宁愿为了能可预测性而少垫资，也别少垫资提升可变性。
最终，还需要告诉大家的是，垫资实质就是一种短期拆借个人行为，时限短、协调能力强，并且也具备风险大、贷款利息高等优点。垫资过河时一定要做好资金规划，一旦出现坏账损失，成本费可是比较高的哦！
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