房产抵押是最为常见的企业贷款担保方式，不过并非所有的房产都可用于抵押贷款，而想要成功申请二次贷款，在首次办理行尝试往往成功率更高。
如何玩转房地产抵押贷款
罗骏是一家服装企业的老板，不久前，原本与他有过合作的供应商在以七折的价格销售一批面料，这让罗骏兴奋不已。他立即向对方表达了购买意向，却被告知必须在2周内付清款项。由于公司现金流不足，罗骏必须贷款。
在朋友的提醒下，罗骏试着用厂房抵押的形式向银行申请贷款。“没想到这办法还真管用了。”由于厂房是罗骏多年前购置下来的，而非租用，所以银行很快接受了他的抵押贷款申请，为公司提供了80万元贷款，加上可支配的流动资金，他顺利购下了这批面料。
房产抵押方便企业贷款
毋庸置疑，房产抵押贷款是中小企业获得贷款最为方便的一种渠道，基本上，各家银行都可以提供这一融资方式。由于目前中小企业中，有房产的占据了多数，也使得这一方式更具可行性。
据了解，房产抵押贷款对房产的属性界定非常宽泛，既包括了营业用房、办公用房，如商铺、写字楼、宾馆酒店等，也包括住宅。因此，在银行的房产抵押贷款产品中只要没有特别注明是商用房抵押贷款，那么即使企业所使用的经营或办公用房是租赁的，只要企业主有个人房产，也可以作为抵押物为企业申请贷款。
这对很多小企业主来说是十分有利的。因为很多老板的个人资产和企业资产往往划分不明，企业的账目报表并不规范，甚至一些老板为了合理避税的目的，会造成企业资产比实际少的情况，而这些都可能给融资制造麻烦。
据银行信贷员介绍，不少小企业主的财务报表都很“难看”，但深入实地考察，却会发现情况要好于报表所呈现的，企业的资产很可能隐藏在报表以外。在这种情况下，如果企业使用房产抵押的方式申请贷款，成功率要高出很多，在审核时往往可以“加分”不少。
部分房产融资有难度
不过，也并非所有的房产都可以抵押贷款。比如，房龄超过20年或户型小于50平方米的房产可能较难抵押。因为对于申请贷款的房产，银行都需要评估其变现能力，而这种类型的房产可能变现能力较弱，所以银行在受理时会相对谨慎。
又如，产权属性不明确的房产无法用作抵押。产权不确定的房产主要包括：未满5年的经适房、小产权房、不能提供购房合同、协议的已购公房、不能提供央产房上市证明的央产房、租赁而来的厂房、办公用房等。因为产权属性不能确定，所以不具备申请房产抵押贷款的先决条件。
此外，尚在按揭中的房产往往不能直接抵押。有银行表示，由于按揭中的房产抵押他项权尚在银行手中，产权实质上处于暂时移交状态，不具备完全产权，因此借款人并不具备该房产的抵押支配权。如果企业主想通过这类房产申请贷款，就必须先将按揭中未还款部分还清，然后再用已经还清贷款的房产申请贷款。现实中，倒也有从不成功变为成功的案例。
上海睿元有限公司是一家成立于2008年的加工型小企业，目前的员工数量达到300人，年销售额2000多万元。由于公司前期投入了大量资金用于研发，并没有购买厂房等固定资产，所以当睿元想要申请银行贷款时遇到了障碍。“因为我们是第一次申请贷款，所以每家银行都很谨慎，要求必须有房产抵押。”企业负责人告诉记者，在多次碰壁后，他们终于在招行小企业信贷中心的组合方案下获得了400万元贷款。
原来，招商银行小企业信贷中心在与睿元接洽后发现，企业负责人拥有一套价值400万元的个人按揭房产，目前还余有按揭贷款120万元左右。针对这一情况，小贷中心提出了一个方案，先将此房产按揭银行转为招商银行，再以此房产余值部分提供160万元的抵押贷款，同时，结合睿元获得的价值500万元的订单，合计为其提供400万元的贷款。
二次抵押房贷并非不可行
实际上，像睿元这样的情况，也属于二次抵押的一种，据了解，目前银行真正可行的二次抵押房产一般是企业提供的个人按揭房产。开展这种业务大多会要求按揭贷款在本行进行。
原因是，如果两个贷款行并非一家，一旦出现企业逾期，不能还款，在房产处置时会牵涉到两家银行，增加操作难度。所以遇到此类业务，一般银行会要求房产主把抵押贷款做个转移手续。
银行有关专家表示，二次抵押贷款对企业的好处在于，首先强化了担保方式，更容易获得贷款，其次随着时间推移，房产按揭部分的还款可以降低贷款金额，空出来的部分可以变成现金，为企业提供营运资金的支持;三是房产增值部分可以变为现金。
而之所以能做二次抵押的企业厂房、商铺比较少，是因为较多银行在为一家企业提供房产抵押贷款时，会提出要求，不能在其他银行做二次抵押贷款业务，所以，尽管不少银行可以接受二次抵押方式，但业务量较少。
在上家银行没有提出相关要求的前提下，同时，在房产价值与抵押贷款金额相比有较大空间的情况下，不少银行会接受二次抵押，上海农商银行就是其中之一。据有关负责人介绍，若首次贷款就在上海农商行进行，申请的成功率会高出许多。前后两次的授信额度一般不超过抵押物价值的70%。而如果首次贷款并非在农商行进行，企业可找担保公司提供剩余价值追加抵押担保，或是反担保给政策性担保公司。
企业资质良好也是房屋二次抵押贷款成功的重要条件，银行会考虑，一旦出现逾期，房产处置涉及到两家银行，难度较大，所以，银行只有对企业自身经营情况比较认可、风险性较小的情况下，才会同意二次抵押贷款。
“有的企业的厂房、商铺等均放在一起做成了一个或较少的产证，单体价值比较高，无法在办理抵押贷款业务时拆开操作，而通过二次抵押贷款就可以解决小额多次的贷款模式。”有银行专家指出了二次抵押贷款的又一好处，但前提是不能在授信合同中约定，不允许他行开展二次抵押贷款业务。
延伸阅读：抵押贷款热过房贷 房产已成业主融资主力抵押物 来源：北京青年报
李先生是一位小企业主，今年以来业务发展得不错，但用于周转的资金却跟不上了。为了保证公司业务不受影响，他将自己的房产抵押给银行获得一笔贷款。
今年以来，像李先生这样利用已有房产进行抵押贷款的业主越来越多。有的用于企业经营，有的则用于装修、买车或其他消费，甚至用于子女出国留学，但也有业主通过各种“渠道”用于购房。
“伟嘉安捷”的相关负责人表示，在他们公司做的房产类贷款业务中，以房产抵押进行融资的非交易类贷款量首次超过了买房贷款量。这也是今年房贷市场最显著的特点和亮点。
房产抵押融资渐被业主接受
中国老百姓自古就有“无债一身轻”的观念。最初人们买房时都不愿意贷款，觉得为买房欠银行一大笔债，心理压力很大。但经过十几年房地产市场的发展，贷款买房提前圆住房梦已经被大多数买房人接受。但是好不容易有了自己的房产后，人们不到万不得已是不会把自己的房子抵押出去借钱的。否则住在被抵押出去的房子里过日子，心里总是不踏实。
因此，房产抵押贷款在前几年发展得一直不温不火，但是随着金融观念、理财观念的不断深入人心，人们对于房产抵押进行融资接受度有很大提高。
据一位银行工作人员介绍，前几年来我们银行把自己的房产抵押进行消费贷款或企业经营贷款的人并不多，但是从今年以来这项业务逐渐多了起来。
工商银行北京分行负责贷款业务的陈女士表示，房产除了具有居住的使用价值外，还有很强的金融属性。它是一种很好的贷款抵押物，近年来无论是银行贷款还是民间借贷都非常愿意接受房产作为抵押物。因为房产的保值增值性很强，有这样的抵押物拿在手里不怕放出去的款收不回来。一旦出现贷款还不了的情况，处置房产也比较容易，能保证贷款人的本息收得回来。再加上房产抵押贷款的利率高于按揭贷款利率，所以银行也乐于发展该项业务。
非交易类贷款抢占房贷市场主导地位
从贷款服务机构“伟嘉安捷”今年的贷款情况看，利用房产进行融资的非交易类贷款首次超过房产买卖产生的贷款量。这也是他们公司今年最显著的业务变化。
其相关负责人介绍。非交易类贷款今年占据了主导地位，在整体贷款交易份额中占据60%，表现较为突出。其中抵押贷款交易量占据了整体非交易类贷款中70%的份额。据“伟嘉安捷”统计，首先，今年抵押贷款整体交易量较去年上升30%左右，其中消费需求的坚挺直接刺激了贷款量整体的上涨。其次，随着银行信贷结构化调整，企业经营贷自下半年开始在市场中“崭露头角”，交易量也呈稳步上涨态势。第三，个人及企业无抵押贷款由于自身门槛较高，限制较为严格，因此呈现出“咨询多，交易少”的分化状态。另外，今年宏观政策中对于二套房置业门槛的提高，也刺激了全款购房人群的比重，造成了补按揭贷款交易量的整体上涨。总体来看，非交易类贷款与住房类贷款相比较，占据了一定的主导地位。
抵押消费贷款曲线流入楼市
虽然住房抵押消费贷款今年放贷量有了很大增长，但是按规定，此类贷款是不能用于购房的。据了解此类贷款有一部分已悄然进入楼市，甚至有专门机构协助业主进行曲线融资购房。
监管部门出台政策，要求住房抵押后的消费贷款，只能用于装修、家居、购车等消费，不能用于购房。不过，上有政策下有对策。近两年，部分商业银行通过发卡等形式，规避政策监管。一位不愿具名的银行客户经理称，不管房屋贷款是否还清，向银行作抵押后，银行会发一张不能取现、只能用于指定用途的银行卡，卡内资金不能拿来购房。一般来说，消费者购房时资金会进入开发商受监管账户，消费者持这张银行卡购房，显然行不通。但在实际操作中，由于物业账户并未被监管，这张银行卡会通过缴物业费的形式，向开发商付款，从而购房置业。
除了通过物业公司曲线购房外，更多的业主会假借装修名义将房产抵押贷款用于购房。业主刘先生在五年前购买了一套小户型。结婚后准备要孩子的他觉得这套房已经不够住了，想再购买一套大些的房子。虽然这几年他们又有了些积蓄，但是面对二套房七成首付还是有些力不从心。于是他们想到了将现有房产抵押贷款来付二套房的首付。一中介出主意说：“如果手头资金不够，你可以名下一套房产作为抵押，以个人消费贷款的名义向银行申请贷款，最高可以贷到房产评估价的七成。”
经“高人”这么一点拨，刘先生觉得此计划可行。于是，他以装修的名义，向银行申请住房抵押消费贷款。在刘先生为自己“瞒天过海”沾沾自喜时，银行客户经理又给他出了道难题。“我们要掌握贷款资金流向，需要提供装修合同、装修发票和装修材料详单等，而且我们会把款项直接打给装修公司。”
刘先生将难题抛给了中介，中介告诉刘先生说：“放心，这是我们熟悉的业务，我们有装修公司的朋友，只要支付一定费用作为通道费，保证装修公司把钱打入您账户。如果您在装修公司有熟人，也可自己操作。”
经过一番周折，刘先生将手中一套的房屋作为抵押，申请到了50万元消费贷款，一次性付清了二套房的首付款。
对于这种现象银行人士有着自己的无奈：“使用消费类贷款购房的需求大量存在，各种代办公司也增加了银行审核贷款真实用途的难度。”一般中介都会通过一个第三方公司的账户获得贷款，从流程上看贷款确实给了指定账户。但是实际上却不排除流入楼市的可能。此外，二套房首付提高了房贷的门槛，银行在这方面的业务量明显下降，而抵押消费贷款期限短、抵押物优质、风险相对较小，默许这种业务可以弥补房贷业务量的减少。
延伸阅读：银行贷款进一步收紧 三成非国有行停止个人房贷 来源：广州日报
住建部强调明年楼市调控连续性稳定性，房价上涨压力大的城市要从严落实。由于年底停贷和多个城市房地产政策收紧的影响，目前多地二手房交易已经呈现颓势。分析称，虽然明年年初房贷会渐趋宽松，但由于楼市调控政策依然有从紧的趋势，年初的房地产市场温和开局的可能性大，不排除有调整的可能。
昨日，新华社“新华视点”微博引述中国住建部部长姜建新称，2014年要保持房地产调控政策连续性和稳定性，执行好既有的调控措施。房价上涨压力大的城市要从严落实各项房地产调控政策和措施。而记者获悉，受年底停贷和多城市房地产政策收紧的影响，目前多地二手房交易已现颓势。
记者了解到，通过对全国21个城市的66家银行的电话调研发现，各地银行贷款总体已进一步收紧，已经有三成非国有银行停止了个人住房贷款业务，而国有银行停贷的比例明显偏低。
二套房停贷比略高于首套
而在停贷比例方面，二套房的停贷比例略微高于首套房。
首套房方面，与年初利率优惠普遍存在的情况不同的是，仅剩二成的银行还存在利率优惠，广州、佛山和惠州首套房贷利率甚至上浮了10%。仅15%的商业银行仍维持今年上半年的水平，但这些商业银行普遍对贷款人的资信情况要求更为严格，甚至有银行要求贷款人在银行必须办理某些特定业务。
二套房方面，广州、深圳等5城市提高首付比例，惠州个贷利率提高至基准利率上浮20%的水平，升幅最大，福州和西安也在基准利率的基础上上浮了15%。
将影响年底住宅成交规模
“这一轮信贷收紧无疑将对12月的商品房交易量造成负面影响。”研究人士表示，2013年前11月，全国商品房销售面积同比上升20.8%，增速创下近5年新高，而本轮行情中最主力的需求恰恰是房贷敏感度最高的“刚需”，“一旦银行贷款发放收缩，他们的购买力将大打折扣，这一轮房贷收紧无疑将对年底的商品住宅成交规模造成影响。”而若前首套房利率趋向上浮的情况持续至明年，明年刚需市场将面临严峻的考验。
记者调查
记者走访市场发现，目前多地的二手房成交已现萎缩，甚至出现价格悄然下调的现象。
全国主要城市的二手房成交量均在12月有所调整 据中原地产监测，上周六城市二手住宅总成交面积虽然环比上上周微增约2%，但较11月周均水平仍有3%的下滑。
多地二手市场现价格下跌
北京
四季度以来各周成交价告别“一路上升”趋势
中原地产研究部统计数据显示：截至23日，12月北京二手房签约套数为7575套，相比11月同期下调了11%。而北京链家地产统计发现，四季度以来的各周成交均价经告别了“一路上升”的趋势，出现了不同程度的震荡，整体价格保持在2.9万元/平方米左右的区间内，走势比较稳定。
而从在链家挂牌房源的调价情况监测显示，12月第三周，调价案例中下调的占比为72.1%，自11月下半月开始，这一比例稳定在71%左右的较高水平，而新增房源的挂牌价自10月开始也一直平稳运行，显示业主在淡市定价开始走向理性，市场中卖方的优势大大减弱。
广州
市内部分板块二手房价出现下调
12月至今，经满堂红地产促成的二手住宅买卖交易中，成功还价的幅度是4%，高于上月同期的3.1%。
合富置业金色康苑分行主管江杰全告诉记者，荔湾区部分物业现均价已比8~9月份下降了约800元/平方米。综合质素一般的电梯楼，由10月2.5万~2.6万元/平方米左右的均价降至约2.3万~2.4万元/平方米。
而合富置业可逸豪苑分行主管汪信炫表示，宝岗板块内120~130平方米的大面积套盘单位价格会有所下降，幅度大概8%~9%左右，“目前业主心态比较弱，会主动让价或者调整放盘价格，也有个别加紧出货套现的业主，这类型的业主占约2~3成。”
趋势
明年年初市场价格或平稳偏冷
链家地产市场研究部张旭认为，下半年以来多家银行停止房贷放款，成市场转淡的重要因素之一。随着1月银行的放款恢复正常，有望带动部分需求，尤其是换房需求的持续释放，2014年楼市有望温和开启，“但是，1月末为春节假期，而长假前后成交活跃度都会有所下降。综合看，虽然年初的市场价格还将保持平稳运行。”
而中原地产市场研究部总监张大伟表示，虽然目前二手房市场的变化主要还是体现在成交量萎缩，价格上涨也已近乏力，“调控压力下，房价在最近出现调整的可能出现。明年房价涨幅放缓已成市场共识。”
如需要了解更多银行房产抵押贷款问题请咨询一站贷款平台客服为您解答。
深圳红本按揭房抵押贷款，深圳银行抵押贷款，企业信用贷款，【王经理：13926540341(微信同步)】
那么，如何才能拿到高额度、低利率的银行企业贷款或者企业信贷贷款呢?想了解更多，请联系一站贷款平台客户经理了解具体条件及详情!
深圳房产抵押贷款平台专注银行房产抵押贷款、银行房产按揭贷款、银行抵押贷款、银行按揭贷款、银行房屋抵押贷款、银行房屋按揭贷款、深圳银行抵押贷款、深圳银行按揭贷款等领域,贷款行业经验丰富,打造专业贷款服务团队,为企业银行贷款和个人银行贷款量身定制最佳贷款方案。
深圳银行房贷贷款平台小编有话说：谢谢这么优秀的你来看文章，有什么贷款问题和需要定制贷款方案及设计贷款方案的可以直接联系本站管理员，大家的支持就是我们的动力，为大家提供一站式贷款信息中介服务，欢迎来到深圳房产抵押贷款平台公司网站(如有雷同侵权请联系作者及时删除)。如有深圳银行房产抵押贷款问题可以联系客服经理。本文来源于:www.yizhandaikuan.com深圳房产抵押贷款平台网站。
国祥金服拥有资深银行贷款经验：专注抵押贷款、房屋抵押贷款、企业贷款、票据税贷、二次抵押贷款、汽车抵押贷款、经营贷、消费贷、装修贷、薪资贷、个人公积金及社保贷；无公司/空壳/双 刚/黑/名单/单签/高评高贷/双拼房/网红盘/毛坯房/农民房/军产房以及垫资赎楼等皆可操作，专业解决银行贷款难题，咨询请添加王经理微信：13926540341（手机同号）。
免责声明：部分图文来源网络，文章内容仅供参考，不构成投资建议，若内容有误或涉及侵权可联系删除。
