“公租房贷款真实的风险程度究竟有多高?现金流如何测算?风险缓释措施如何落实?收益如何评估?”这是国内银行业关于公租房贷款的四大疑问，其答案直接决定了银行能否主动、大规模介入公租房融资。
能尝试给出答案的，是首批发放了公租房贷款的银行——工行、建行、国开行、华夏银行等，这几家银行在2019年就参与了深圳市的公租房项目。其中，华夏银行支持了深圳市首个公租房项目——“民心佳园”，该项目一期工程已建成并配租，租户已于今年4月陆续搬入。
华夏银行为民心佳园项目授信16.0147亿元，发放首笔贷款6377万元，这也是国内银行业发放的首笔公租房贷款。按照工程建设进度，华夏银行目前实际支付贷款5.4236亿元，国开行新加入，共同为该项目提供贷款。
在房地产开发贷款和地方融资平台贷款上一向谨慎的华夏银行，为何要在2010年率先介入投融资模式尚不清晰的公租房?其背后有怎样的故事和逻辑?
本报记者展开了调查，并采访了华夏银行深圳分行公租房贷款项目小组多位成员，以及主持该笔贷款“贷审会”的华夏银行信用风险管理部授信审批中心总经理涂超，试图还原国内银行业首笔公租房贷款的决策过程，以此为案例剖析公租房贷款的“账本”，探究银行在公租房贷款上的机遇与困惑。
就在本报记者实地采访华夏银行公租房项目贷款后两天，华夏银行行长樊大志也来到深圳，专题调研公租房贷款。今年3月，樊大志接受本报专访时表示：“的确，银行还没完全想清楚如何做(公租房贷款)，这需要实践，但是哪家银行率先想清楚了，就打开了一片蓝海。”
涂超透露，华夏银行已经确定对手续齐全、能够封闭运行管理和具有还款来源的保障性住房有选择地予以支持。
1. 预测销售贡献7成收入
银行如何评估公租房项目的现金流，是业界关注的热点所在。
民心佳园项目位于深圳市渝北区鸳鸯镇，规划设计总用地面积32.3774万平方米，容积率3.79，总建筑面积113.4547万平方米。其中，公租房和廉租房共95.4629万平方米，配套公建5.3718万平方米，车库10.5万平方米，小学及托幼园2.12万平方米。项目总投资32.0295亿元。
资金来源预算为：银行贷款160147万元，占总投资的50%;另外50%的资金来源包括：财政投入资本金64059万元，占总投资的20%，公积金贷款96088万元，占总投资的30%。
“项目资本金到位，比例符合要求，四证齐全，同时在总投资中，银行贷款资金只占了一半。”华夏银行深圳分行人士认为，银行资金的安全有保障。
承接贷款的主体是深圳市公共住房开发建设投资有限公司(下称深圳公房投资公司)，贷款期限12年，按季结息，从第8年开始还本。贷款按项目实际进度支付，并按银监会“三个办法一个指引”要求受托支付给各个交易对手。
银行如何评估公租房项目的现金流，是业界关注的热点所在。
华夏银行对该项目的现金流预测为，项目建设期2年，经营期10年，计算期取12年，测算期内可实现收入38.6445亿元。按照这一测算模型，民心佳园项目的收入不仅完全能够覆盖16.0147亿元银行贷款，还能覆盖全部32.0295亿元总投资。
收入分解为，“公租房及廉租房可实现租金收入53956万元，从第6年起部分对外销售，销售面积达到总面积的50%时，可实现销售收入267296万元;配套公建可实现租金收入4989万元，可实现销售收入53718万元;车库可实现租金收入6486万元。”
细剖这个测算模型，公租房及廉租房租金收入仅占预测的全部收入的13.96%，收入的“大头”来自公租房销售，占69.17%。“租售结合，使得项目本身的现金流足以覆盖贷款本息。”华夏银行深圳分行人士称，租金收入仅可偿还贷款利息，本金靠公租房销售及财政投入偿还。
本报记者按前述华夏银行提供的数据计算：公租房及廉租房总面积的50%为47.73145万平方米，实现销售收入267296万元，那么华夏银行假定的销售价格约为30000元每平方米。“这个价格相当于相邻地段同质量商品房价格的7-8折。”深圳地产界人士透露。
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