购房这件事情，对于个人换句话说这个家庭都是非常重要的事儿，房产买卖因为支付额度大、交易周期长、交易过程繁杂，交易中存有众多法律纠纷。（详细信息进一步了解郑州房产二次抵押贷款年利率可查看更多）拿起法律武器，善用法律规章制度，是规避风险的绝佳方法。2022-08-26 就来给大家安利一个既可靠又方便快捷的法律手段——预售登记。
最先一起来看一个经典案例
在今年的2月底，冯先生根据某知名房产中介公司买了一套二手房，签订合同时查看了房产登记信息，核对没问题后，冯先生办理了网签备案并付了150万购房的钱，承诺6月份产权过户。
在这段时间，冯先生数次联络过户，但原房主以各种理由推迟产权过户，并回绝出面。眼见过户时间就要到了，冯先生还通知函贷款逾期过户的法律依据，可是原房主还是找各种理由推迟过户。
为了解具体情况，冯先生到不动产登记中心查看备案状况，却惊讶地发觉：本来签订合同拉产调时房屋还一切正常，如何没多久，选购房子居然查封了！最终冯先生迫不得已解除合同书，并要求对方退还首付150万，可这又是一个循序渐进的，还耽搁了买房的好时候。
对购房者来讲，核心需求是拥有房屋产权证明。一般众所周知签署合同前要查看房产登记信息，确定购买房产是“整洁”的，也就是质押、封查，防止出钱之后通不过户。案例中的冯先生都是这么做的，但是这不能完全确保买卖安全无忧，从签合同到宣布办理房产过户，少则几十天、更多就是几个月的，这一段时间也极有可能会产生法律纠纷，阻拦到房屋过户。
一房多卖便是房主把房子与此同时卖给好几个顾客，可是房屋仅有一套，最后只能给一个人交货房地产和办理过户手续，其他顾客便会遭到损害。
有时房主早已债务缠身，眼看债权人就需要提起诉讼，想赶快卖房子还钱或是转移资产，还没完成产权过户前，债权人很有可能申请办理人民法院司法查封，买家就难以办理房产过户。
有一些不诚信的房主，在签署合同以后，再用出售的房产抵押贷款，质押以后，房地产无法产权过户。就算能够产权过户，那样顾客也要承受房地产里的质押，身上负债。
应对以上几个法律纠纷，《物权法》赋予我们一个特别好法律手段，可以让我们有效预防以上三个风险性，那便是“预售登记”规章制度。
预售登记的法律规定是《物权法》第二十条和《民法典》第二百二十一条。
《民法典》第二百二十一条 被告方签署买卖房屋的合同或是签署别的不动产物权的协议书，为确保未来完成物权法，按约定可向登记机构申请办理预售登记。预售登记后，未经许可预售登记的产权人允许，处罚该不动产的，避免物权效力。预售登记后，债权消灭或是自能进行不动产权之日起九十日内未申请办理注册的，预告登记失效。
预售登记规章制度目的是为了限定房子出售人处罚房地产，以保障购房者将来获得房屋产权，它可以防止申请办理预售登记后不益于购房者请求权的所有物权变动的产生。从总体上，能够起到下列三个方面的功效：
一防“一房多卖”
一房多卖的情形下，每个购房者处在相互竞争关系里，都希望把房屋过户为自己。当有人办理了预售登记，依据预售登记的效力，在预售登记期内，不动产权行政机关不容易申请办理别人的房屋过户申请办理。申请办理预售登记后，就保证了产权人独自一人要求房屋过户的权力，清除别人办理房产过户，还可以在一房多卖的利益关系中获胜。
二防“他案异议”
申请办理预售登记之后，第三人很有可能申请办理司法部门封查，做为购房人而言，因为早已办理了预售登记，也可以根据法律法规，向执行法院提执行异议之诉，要求消除法院的封查，预售登记法律效力还可以不错预防被司法查封风险。
三防“质押债务”
根据国家要求，申请办理预售登记之后，没经预售登记权利人的允许，房地产没法再次办理抵押登记，就算违反规定办理了预告登记，也避免物权效力。那么这时候，就能有效预防买到的被房产抵押。
最终也有一个误区，必须澄清一下：
好多人误认为申请办理售房合同登记备案之后，便是办理了预售登记，换句话说，申请办理合同书登记备案之后，就能万事如意。这也是片面性的立场，不正确明白了合同书登记备案的效力，也混淆了合同书登记备案和预售登记。
最先法律性质不一样
合同书登记备案是依据《城市房地产管理法》等法律法规实施的行政部门管控措施，预售登记是《物权法》所规定的民事诉讼物权行为。
次之规章制度目地不一样
合同书登记备案就是为了标准买卖纪律，在一定程度上可以防止一房多卖，但不能避免封查和质押。预售登记政策是一种请求权的保护规章制度，目的是为了确保购房人要求过户的支配权。
再度申请办理单位不一样
合同书登记备案一般是房产管理部门办理，房屋交易中介也可以办理。预售登记需要通过不动产权部门办理。
法律条文条
《 不动产登记暂行条例实施细则（2022修正）》第八十五条第二款预售登记起效期内，未经许可预售登记的产权人书面同意，处罚该不动产权利申请办理注册的，不动产登记机构理应不予办理。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条要求，金钱债权执行中，对查封的办理了转让物权法预售登记的不动产，买受人明确提出终止处罚异议的，人民法院应予支持；合乎物权登记标准，买受人明确提出清除执行异议之诉的，应予支持。
《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条没经预售登记的产权人允许，迁移不动产所有权，或是设置建设用地使用权、地役权、质押权等其它物权法的，应当按照合同法第二十条第一款的相关规定，认定其避免物权效力。
最终也是很重要的是，法律效果不一样。合同书登记备案一般只能够起到固定证据的功效，可是没法避免封查、质押等行为，没法确保请求权的完成。预售登记是物权行为，具备物权效力，能够防止房产抵押、封查和一房多卖而难以产权过户，可以确保购房者完成物权法。
文本：周苍松
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