自2023年《民法典》施行后，南京、苏州、济南、昆明等地的住房部门陆续出台相关政策，旨在解除以往对“带押过户”的限制，以解决实务中因房贷未清而导致的房屋过户难问题。此举一出，不但节约了二手房买卖中当事人的时间和金钱成本，而且提升了二手房交易的安全性，并被视为活跃地产需求市场的重大举措。
那么，究竟什么是“带押过户”？“带押过户”的法律依据是什么？目前在政策落地实施过程中又有怎样的亮点？下面小编就同大家一起分析。
一、什么是“带押过户”？
所谓“带押过户”，指其上存在抵押的房产进行上市交易，无需先行还贷或垫付，即可在登记中心实现抵押变更、转移登记及新抵押设立。
原《物权法》第191条第2款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”
也就是说，在以往国内的二手房交易市场中，若对其上存在抵押的房产进行买卖，要么该买卖已经获得了抵押权人银行的同意，要么已经由新的房产买受人替债务人向银行还清按揭贷款。并且，以往只有在房屋买受人替借贷人向银行还清按揭贷款时，才能为房产办理解押程序，从而办理过户手续。可见，以往的抵押二手房买卖，不但要求卖方花费大量的时间和精力筹措资金以及办理相关流程，而且很有可能使得买受人因无法办理过户手续而面临交易风险，并极大地损害了二手房的市场流通性。
二、“带押过户”的法律依据
近年受新冠疫情的影响，住房按揭贷款还款在实践中会面临一定的困难，房屋出卖人无须提前还贷、无须垫付资金的“带押过户”，不但能在一定程度上缓解二手房交易市场的困境，而且符合《民法典》物权编的“物尽其用”原则，其法律依据为《民法典》第406条之规定。
《民法典》第406条第1款规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”
为了充分发挥物的效用，促进交易便捷，本条承认了抵押权的追及效力，允许抵押人在抵押期间转让抵押财产，在没有事先约定的情况下无需抵押权人的同意。在《民法典》第406条的已生效施行的背景下，“带押过户”是本条规范在二手房买卖市场中的具体实践，各地相关部门通过对“带押过户”的具体程序设置，实现了实定法与司法实践的紧密结合。
三、“带押过户”的落地实施
1.无时差同步登记
根据昆明市自然资源和规划局、昆明市住房和城乡建设局联合印发的《关于推行存量房“带抵押过户”合并登记的通知》，根据通知中所包括的二手房“带押过户”合并登记业务流程、申请材料和贷款申办条件，二手房“带押过户”实现“只进一个窗口、提交一套材料、办理一次业务”，即可完成房屋产权过户、买受人新设抵押权和转让人原抵押权注销多个登记事项同步完成，并颁发新的不动产权证书和不动产登记证明。此类业务“一次申请，全部搞定”的做法，将所需时间由过去的3个月压缩至现在的3天。
2.提存账户资金监管
济南市在“带押过户”办理程序中引入公证“提存账户”，通过在资金监管协议下进行交易的方式，实现了对买卖双方的交易保障。在交易未完成之前，所有资金均由该账户监管，确保资金安全，如果发生由于交易风险或者意外导致交易失败的情形，资金将原路返还，从源头上避免了资金纠纷的产生。
令人惊喜的是，多地已纷纷涌现“带押过户”的成功案例。苏州张家港在9月初，成功办理全市首笔二手房“带抵押过户”登记和按揭贷款业务。福州市不动产登记中心也已于9月15日上午完成了首批政银合作“带押过户”项目。
四、结语
《民法典》作为社会生活的百科全书，是一部固根本、稳预期、利长远的基础性法律。《民法典》中的一系列制度构造，为国家治理中的重点、难点为问题的解决，以及相关配套制度的实施提供了私法上的依据，此种理念在本文所讨论的多城市试点放开“带押过户”即有所体现。在《民法典》的保驾护航下，二手房带押过户”交易模式通过“一次申请，全部搞定”的同步登记以及一系列公证组合服务，实现了法律规定所倡导指引的保障交易安全、降低交易成本的立法价值取向。
本文仅代表小编个人观点。
责任编辑：顾晨阳
文字编辑：王滢
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