房地产抵押物不能及时或是不可以处置程序风险

　　房地产抵押是银行借款的重要合同类型之一,都是金融机构觉得最安全合同类型。但抵押房地产处置中依然存在风险，假如风险管控措施落实不到位，安全性也会成为不安全的。一、借款抵押房地产处置的重要风险借款抵押房地产处置的重要风险包含价钱风险和处置程序流程风险。价钱风险就是指房地产抵押物处置所得的没法遮盖贷款本金的风险，而处置风险程序流程风险就是指无法及时或无法根据司……...

房地产抵押是银行借款的重要合同类型之一,都是金融机构觉得最安全合同类型。但抵押房地产处置中依然存在风险，假如风险管控措施落实不到位，安全性也会成为不安全的。

一、借款抵押房地产处置的重要风险

借款抵押房地产处置的重要风险包含价钱风险和处置程序流程风险。价钱风险就是指房地产抵押物处置所得的没法遮盖贷款本金的风险，而处置风险程序流程风险就是指无法及时或无法根据法律程序处置抵押房产风险。

（一）房地产抵押物处置所得的没法遮盖贷款本金的风险

假如处置房地产抵押物所得的不可以全额的偿还贷款本金，将极大可能造成贷款本金损失。而造成房地产处置所得的没法遮盖贷款本金的重要原因包含：

一是房地产抵押物成交价过高。房地产抵押物成交价是明确贷款额度的重要依据，但成交价并不等于处置价钱。假如成交价太高，就会造成处置价钱远低于评估价值，没法全额的偿还贷款本金。现阶段公司对房地产评估关键主要有两种方式，分别是在线评估和鉴定师公司鉴定师人工评定。相比而言，在线评估受人为要素危害偏少，能理性体现房地产抵押物真实的交易价钱；鉴定师人工评定受人为要素影响很大，鉴定师业务水平水准不一，甚至还有鉴定师受贷款人或是客服经理的指使人为因素提升抵押物评估值的举动

二是房地产抵押物价钱变化较大。则在借款期内，房地产抵押物产生掉价，在处置抵押物时处置所得的没法全额的偿还贷款本金。从小编不良贷款处置实践活动看，下列两大类房地产价格起伏非常大：一是铺面，特别是市场的铺面类房地产。此类房地产受经济形势及其所属市场运营状况危害巨大，一旦该店铺所属市场运营产生风险，商铺价格将一落千丈。如小编以前处置贷款抵押物为深圳某建筑钢材城铺面，2011年贷款放款时成交价皆在每平米15000元以下，借款抵押率基本上在70%上下。后因为深圳市钢贸行业风险全面爆发，这一市场终止运营，里边空无一人，破烂不堪，商铺价格暴跌。法院数次以小于每平米10000元左右的起拍进行交易仍没有人应拍，借款只有销账。除铺面外，办公楼、工业厂房也存在此类情况；二是抵押相对集中的楼盘（住房贷款抵押以外）。如坐落于深圳市某居民小区汇聚了钢贸商，且大多数将这个新楼盘房地产用以抵押股权融资，2013年深圳市钢材贸易系统软件风险发生后，很多钢贸商售卖该新楼盘房地产，法院曾多次竞拍该新楼盘房地产，造成该新楼盘销售市场价格下降，市价小于周边楼盘的70%。

三是房地产抵押物处置成本较高。因为房地产抵押物处置所得的须优先选择因为付款处置花费，包含税金（特别是土增税）、起诉执行费、安置费用、担保费、拍卖费等，在其中住宅类抵押物处置花费占处置所获得的20%上下，商务写字楼的处置花费更高一些。此外，根据法院拍卖程序流程处置房地产，处置价钱一般在市价的8折下面，所以能用以偿还贷款本金金额在抵押物价格行情的60%下列。

四是对银行外地抵押房产情况不太了解，对房地产价钱认知能力存在重大误差，不可以及时掌握抵押物价钱动态性状况。国内各地间的房地产销售市场差别巨大，金融机构难以对外地抵押物市场价格和发展方向做出准确判断。与此同时，金融机构不能及时对外地抵押物开展安全检查，把握抵押物价格行情的变化情况，造成发觉抵押物风险时于事无补。比如某笔借款的抵押物为外地大型钢材销售市场，贷款放款后几年间，银行工作人员从没监督检查抵押物。起诉后法院拟法院拍卖该抵押物，发觉抵押物依然处在毛胚情况，这一市场由于受钢材贸易系统化风险早已暂停营业，铺面利用率不够10%，且借款抵押物分散化，压根没有人想要转让。

（二）房地产抵押物不能及时或是不可以处置程序风险

尽管法律法规针对房地产抵押物司法部门处置程序流程明确规定了，但司法实践，有多种因素危害抵押物处置，乃至可能造成抵押物没法处置。危害房地产抵押物法律程序处置的影响因素主要包括：

一是抵押的人都不相互配合，乃至故意推迟、阻拦抵押物司法部门处置程序流程。如因为借款人或是抵押人失踪，法院没法送到民事起诉书，只有采用法院公告，必须公示的裁判文书最少包含开庭通知、裁决书和抵押物分析报告，每一次公示最少用时3个月，造成从上诉到抵押物进到拍卖程序最少要一年的时间。也有部分借款人或是抵押人们在司法程序中可循一切办法推迟法律程序的实施，对起诉中的每一个阶段都提出质疑，包含管辖权异议、利率计算质疑、成交价质疑、申请鉴定等。并且对法院的每一个判决或是裁定都明确提出行政复议或是起诉，借款人或是抵押人这种行为也将比较严重推迟司法程序。据计算，银行借款案件从上诉到审结的平均时长在2年及以上。

二是因为抵押物系抵押人唯一住房造成抵押物没法处置。《最高人民法院有关老百姓法院民事执行中被查封、扣留、冻结财产的规定》的法律条文第六条要求，对失信执行人以及所养育亲属日常生活所必须的居住房屋，老百姓法院能够被查封，不得竞拍、卖掉或是抵账。根据本要求，假如抵押在用唯一的一套住宅办了借款抵押，即便贷款人不还钱，也难以处置抵押物。虽然最高人民法院与此同时要求”针对超出对失信执行人以及所养育亲属日常生活所必须的居住房屋或是日常生活用品，老百姓法院依据被执行人申请办理，在确保对失信执行人以及所养育亲属最低生活标准所必须的居住房屋与普通日常生活用品后，可给予实行”。但如何判定“超出日常生活所必须的居住房屋或是日常生活用品”，怎样“确保最低生活标准所必须的居住房屋”都无明文规定，在司法实践，出自于维护社会治安考虑，在抵押人户下只有一套房的案例中，大部分法院都一律停止执行。也有部分抵押人分配其年老的家人生活在抵押房产中，为避免出现意外，法院害怕对抵押物采用处置对策。

三是因抵押物存有租用造成抵押物没法处置。依照“买卖不破租赁”的基本原则，假如“先租后抵”，贷款人即便无法及时偿还贷款，因为租用依然合理，金融机构也很难处置抵押房地产。并且由于出租的起效不用以登记在要素，因而即便是“先抵后租”，抵押人也可以和承租方根据倒签租赁合同的形式产生“先租后抵”。也有部分抵押人与承租方恶意串通，签定将近20年租赁合同，且采用一次性付清的租金支付方法。有承租方到法院起诉银行，认为金融机构抵押失效，庭上承租方乃至出具了在机构抵押备案前一次性付清15年房租的收款凭证，及其物业管理公司开具的由承租方交物业费相关证据。不难看出，抵押人与承租方在把房地产抵押向银行以前，就已方案策划并执行了躲避金融机构债务个人行为。

四是因抵押物违章搭建或是改造造成抵押物没法处置。房地产管理方法部门规定但凡存有违章搭建或是改造房产不可办理房产过户备案，如果想申请办理过户登记的，须对违章搭建或是改造落实整改并且经过房地产主管部门工程验收。甚至还有抵押人把抵押房地产开展违法更新改造，或与第三人房地产连通，变动建筑结构，没法区别抵押房地产和第三人的房地产，无法恢复正常，造成抵押物没法处置。

五是因抵押物被债务人申请办理法院被查封造成抵押物没法处置。在抵押人存有别的负债（含主债务和担保债务）前提下，常常会出现抵押物被债务人申请办理法院被查封的现象，国家法律规定对同一资产不重复被查封，别的债务人（包含抵押权人）只有申请办理法院轮侯被查封。与此同时最高人民法院《有关老百姓法院进行工作若干问题的规定（实施）》第91条的规定被查封资产由被查封法院处置并组织分派处置所得的。则在房产查封法院和房地产抵押债务实行法院不一致时，由被查封法院处置抵押物，处置所得的理应优先选择偿还抵押债务。那如果抵押物处置所得的偿还抵押债务无余值状况对被查封法院来讲，又归属于“无利竞拍”，法院要求无法进行“无利竞拍”。这个就导致一个败局：被查封法院对抵押物有处置权，但是因为“无利竞拍”而无法进行处置；抵押债务实行法院对抵押物又没处置权。甚至还有一部分抵押人借助这一法律法规，编造被诉案子被查封银行借款抵押物，随后一直不处置抵押物，以达到躲避金融机构债务目地。尽管最高人民法院法律条文要求抵押债务实行法院可以跟被查封法院融洽，将抵押物处置权移交抵押债务实行法院，但融洽难度比较大，特别是在被查封法院系异地法院的情形下，难度比较大。并且融洽需要一定的成本费，如申请办理被查封债务人规定按一定比例与抵押债务人同样选秀权受偿，金融机构又接受不了该标准，因而融洽难度极大。此外，二抵房地产也存在此类情况，在贷款人毁约的情形下，金融机构假如处置抵押物，处置所得的必须优先选择还款一抵债务。在处置前不确定偿还一抵债务后还有没有余值偿还银行债权。一旦并没有余值偿还银行债权，可能造成金融机构在交易巨大成本费处置抵押物后，却一无所得的情况。

六主要是因为抵押物拍卖受众群体过小没有人竞价造成抵押物没法解决。产生这类情况的抵押物主要包含铺面、工业厂房与价值比较大房产，此类房地产或者主要用途单一，或者总价格太高，造成拍卖时没有人竞价，没法处置。

二、操纵房地产抵押物处置风险的意见

由于房地产抵押物处置存有以上价钱风险和流程风险，就保险公司在审理房地产抵押物时提出如下风险控制方法：

一是操纵房地产抵押物评估价值。提议房地产抵押物评估价值以在线评估价格是基本。采取必要的评估方法的，该评估价值与在线评估价钱偏差不得超过一定比例。与此同时，资产评估公司应通过银行风险主管部门根据一定流程明确，每一年对评估公司评估品质作出评价，并依据评估结果调节资产评估公司，严禁由顾客或是银行营销单位特定资产评估公司。

二是严格把控接纳铺面、工业厂房、办公楼及其外地房地产做为借款抵押物。

三是谨慎接纳住房贷款抵押为一抵以外二抵抵押物。

四是操纵抵押率。在核准抵押率时，应综合考虑处置花费、法院拍卖折扣优惠等多种因素，有效核准抵押率，普通住房抵押率原则上不超过60%，非普通住房抵押率原则上不超过50%，其他房产不得超过40%。

五是强化对抵押物现场调查和后期查验。在贷款发放前，业务经理应实地检查抵押物，选用录影方法固定不动抵押物现况，在调研报告中详尽汇报抵押物现况，包含存不存在租用、定居人及其房地产存不存在违章搭建或是改造等状况。贷款放款后，金融机构应该定时查询抵押物，及时掌握抵押物租用、应用、结构与价格行情的变化情况，发觉变化情况应采取相应风险处置对策。

六是谨慎接纳抵押物集中化的楼盘房地产，特别是坐落于集中化汇报、非本地户籍贷款人或是第三人抵押借款房产。该类借款多数为借户借款，小区业主为房地产投机客，不能通过销售市场转让房产，希望用抵押房产方法转移风险。如抵押房地产价格增涨则抛房还贷，价格下降则贷款违约，把房子交到金融机构处置。

七是严格把控对多头借款的客户授信，严禁对有民间借款的客户授信。该类顾客容易发生诉讼纠纷，造成银行借款抵押物被债务人被查封，金融机构没法处置抵押物。

八是强化对借贷人资质认证，高度重视借贷人第一还款来源，掌握贷款真正主要用途。信贷业务风险操纵的前提取决于借贷人个人信用，抵押贷款担保仅仅只是担保方式，第二还款来源。实践经验证明，只需贷款人毁约，即便抵押物再多，处置也需要一段时间，存有诸多危害抵押物处置的影响因素，对银行资产质量产生重大不良影响。

国祥金服拥有资深银行贷款经验：专注抵押贷款、房屋抵押贷款、企业贷款、票据税贷、二次抵押贷款、汽车抵押贷款、经营贷、消费贷、装修贷、薪资贷、个人公积金及社保贷；无公司/空壳/双 刚/黑/名单/单签/高评高贷/双拼房/网红盘/毛坯房/农民房/军产房以及垫资赎楼等皆可操作，专业解决银行贷款难题，咨询请添加王经理微信：13926540341（手机同号）。

免责声明：部分图文来源网络，文章内容仅供参考，不构成投资建议，若内容有误或涉及侵权可联系删除。