一、房产抵押贷款登记机关不统一
房产抵押贷款的登记需要按照两个原则：登记机关的司法性质和登记机关的统一性。调研过很多国家，得出结论是：
房产权属登记基本上是由房地产登记机关统一办理登记，房产权属登记机关都是司法机关，那么，登记行为属于司法行为，具有很强的法律效力，我国《担保法》第 42条对各种不同抵押物的相应登记部门作了规定：以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，登记机关为县级以上地方人民政府规定的部门。而 《城市房地产管理法》之所以没有明确规定城市房地产抵押的登记部门，是因为全国各地实行的房地产管理体制不完全相同，实行房产地产分管体制，房产地产合一 的管理体制等等，各不一致。这种状况就使各登记机关无章可循，各行其是，为各类虚假登记开了方便之门，极地影响了抵押登记的权威性，此后必然涉及到土地政 策的贯彻，甚至阻碍中国房产的发展，政府的形象和威信。
二、房屋抵押贷款登记审查内容没有做到统一性
房产抵押贷款登记目的是使社会公众相信该登记权利而为交易行为，维护交易安全，而不是对抵押合同的效力进行确认。因此，房地产抵押登记机关只能在自己的职 责范围内就申请的形式进行审查，而不能超越登记权限对合同的实质性内容进行审查，更不可以利用职权强制收费或指令当事人到其指定的评估机构进行资产评估， 搞垄断经营，损害抵押当事人的利益。如今的房地产抵押登记过程中，存在着各种各样不合理的情况，尤其是房地产抵押登记机关不适当地行使公权力，造成对私权 利的侵犯就是主要表现。总之，房地产抵押制度重点是担保物权制度，而民事基本法在我国尚无完善，现行法律法规对房地产登记的规定往往有语焉不详之感，不合 理之处颇多。所以，要完善我国现阶段施行的房地产抵押登记制度，必须从立法的高度重新审视，以实现统一法律依据、统一登记机关、统一登记效力、统一登记程 序的要求，以期提高我国登记的公信力、进一步保护债权、保障交易安全、减少房地产纠纷。在新《物权法》出台的情况下，我们更急切期待我国有关房地产抵押登 记相关单行法律的早日出台，并期待中国《民法典》的早日公布与实施。
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